«Кадастровая стоимость жилья в Москве вырастет на 21,4% в 2022 году», — сообщил РБК еще в октябре 2021 года. Что эта новость значит для москвичей и как кадастровая стоимость влияет на российских налогоплательщиков, разбирается Mafin Media.
Что такое кадастровая стоимость и как ее определяют
Кадастровая стоимость (от фр. cadastre — регистр) — это результат оценки недвижимости на определенную дату, выполненной в соответствии с законодательством и зафиксированной в государственном реестре: кадастре.
Проще говоря, это стоимость какой-либо недвижимости, по мнению государства. Опираться на рыночную цену в таких сферах, как, например, налогообложение, невозможно. Она нестабильна и подвластна влиянию множества экономических факторов. Оценке подлежат:
- здания;
- помещения;
- объекты незавершенного строительства;
- машино-места;
- земельные участки.
Перечень объектов для кадастровой оценки формирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). На результат оценки недвижимости влияют такие факторы, как:
- местоположение;
- год постройки;
- материалы здания;
- техническое состояние;
- особенности территории;
- если это многоквартирный дом — серия.
Кадастровую стоимость вычисляет уполномоченное бюджетное учреждение. Результат оценки обязательно проходит контроль качества: соотносится с ситуацией на рынке недвижимости и последними данными о сделках в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если собственник не согласен с расчетами, он может оспорить кадастровую стоимость.
Переоценка недвижимости происходит каждые два года в городах федерального значения и каждые четыре — в остальных. Последний раз государственная кадастровая оценка (ГКО) проходила в Москве в 2018 году. Планировалось, что следующая состоится в 2020 году, но из-за тяжелой эпидемической ситуации ее перенесли.
Как изменится кадастровая стоимость в 2022 году
По данным Центра имущественных платежей и жилищного страхования (ЦИПиЖС), кадастровая стоимость в Москве выросла в среднем на 20%. Изменения вступили в силу 1 января 2022 года.
Округ Средняя кадастровая стоимость 1кв.м, тыс. руб. (2018 год) Средняя кадастровая стоимость 1кв.м, тыс. руб. (2022 год) Динамика, % Центральный кадастровый округ 281,6 341,5 +21,7 Северо-Восточный кадастровый район 135,7 164,4 +21,1 Восточный кадастровый район 129,0 157,8 +22,3 Юго-Восточный кадастровый район 128,6 158,2 +23,0 Южный кадастровый район 127,5 156,1 +22,4 Юго-Западный кадастровый район 146,6 178,1 +21,4 Западный кадастровый район 171,3 209,5 +22,3 Северо-Западный кадастровый район 138,5 171,2 +23,6 Северный кадастровый округ 145,4 178,9 +23,0 Зеленоградский кадастровый район 92,1 109,8 +19,2 Кадастровый район Щербинка 95,2 115,0 +20,7 Первомайский кадастровый район 79,4 95,0 +19,6 Троицк 76,1 87,3 +14,7 Итого по Москве 149,0 181,0 +21,4 Данные: ГБУ ЦИПиЖС
На что влияет кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость выступает налоговой базой при расчете суммы налога на имущество, на доход от продажи квартиры и на дарение. А еще она влияет, например, на нотариальные пошлины при сделках с недвижимостью и судебные разбирательства при наследовании имущества.
Налог на имущество начисляется раз в год на недвижимость в собственности у налогоплательщика. Ставка — 0,1% или 0,15%, если кадастровая стоимость выше 10 млн руб. Чтобы компенсировать возможные недочеты при расчете этого показателя, ввели налоговый вычет: из площади жилого дома вычитается 50 м2, квартиры — 20 м2 и 10 м2 — из комнаты.
Налог на дарение нужно уплатить, если даритель и получатель не близкие родственники. Ставка — 13%, налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговая база при его расчете — кадастровая стоимость, если в договоре дарения не прописана рыночная стоимость из договора купли-продажи.
Налог на доход от продажи квартиры нужно уплатить, если продавец владел недвижимостью менее трех-пяти лет (в зависимости от конкретного случая). Ставка налога — 13%. Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, и налоговая база при расчете — 70% от рыночной цены. Но если сумма продажи все же оказалась выше кадастровой, то налоговой базой будет 70% от кадастровой стоимости.
С повышением кадастровой стоимости недвижимости возрастет и сумма налогов. Причем в 2022 году при исчислении, например, налога на имущество Федеральная налоговая служба (ФНС) будет учитывать кадастровую стоимость в 2022 году. Несмотря на то что этот налог начисляется на имущество, которым собственник владел в прошлом отчетном периоде, то есть в 2021 году.
