До центра 50 минут, запись в поликлинику на две недели вперед, а детский сад строится уже не первый год — «зато своя». Как появляется жилье, в которое солнечный луч попадает пару раз в год, и что обязан возводить застройщик вместе с жилыми домами, разбирается Mafin Media.
Какие объекты инфраструктуры нужны жителям
С приходом пандемии армия «удаленщиков» лишь пополняется. Близость недвижимости к центру уходит на второй план, зато инфраструктура района выходит на первый.
Социальная инфраструктура (от лат. infra — «ниже», «под» и structura — «строение», «расположение») — комплекс объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность населения.
Вот эти объекты:
- многофункциональный центр «Мои документы» (МФЦ);
- школы и детские сады;
- детские и взрослые поликлиники, стоматологические клиники;
- аптеки, банки, магазины, торговые центры, рестораны, церкви;
- бизнес-центры, парковочные места;
- парки, спортивные комплексы.
Что застройщик обязан государству
В российском законодательстве нет единого перечня социальных объектов, которые обязан создать застройщик.
Застройщик — юридическое лицо, имеющее зарегистрированные права на земельный участок под застройку в виде собственности или аренды.
Однако вне зависимости от вида прав на землю застройщик обязан придерживаться норм, описанных в «Правилах землепользования и застройки», — этот документ есть у каждого города. Он закрепляет:
- высотность зданий;
- рекомендации по проектированию;
- границы функциональных зон города;
- пожарную и санитарную безопасность;
- инсоляцию помещений (облучение солнечным светом).
Остальные требования зависят от принадлежности территории и категории земли.
Кому может принадлежать территория
Земля может принадлежать государству, муниципалитету или частным лицам. Вид объекта, который будет возведен на территории, зависит от категории земли.
Различают земли:
- сельскохозяйственного назначения;
- населенных пунктов;
- промышленности;
- особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
На сайте Росреестра можно узнать статус и принадлежность участка земли по адресу или на карте.
Земля принадлежит государству или муниципалитету
В такой ситуации все происходит по договоренности. Местные органы власти дают землю в аренду или продают ее, а девелопер реализует комплексное освоение территории: заключается договор о предоставлении участка земли под строительство масштабного проекта.
Девелопер (от англ. develop — «развивать», «создавать») в строительстве — крупный застройщик или структура, объединяющая несколько застройщиков и организаций.
Условия договора зависят от инфраструктуры района и планов развития города. Муниципалитет может обязать застройщика передать часть квартир государству для расселения очередников, построить дороги, благоустроить территорию и включить в договор создание социальных объектов: школ, поликлиник или даже церквей.
Работы по развитию и совершенствованию города бывают и более крупных масштабов. Например, с 2015 года власти Москвы проводят кампанию «Чистое небо» и могут отдать участок девелоперу, если он спрячет под землю электрическую магистраль. Это «удовольствие» обойдется застройщику в несколько миллиардов рублей.
Другой московский кейс — реорганизация промзон. Земля может достаться застройщику при условии сноса неработающих предприятий и комплексного освоения территории, согласно планам по развитию города.
А по московской программе реновации застройщик заключает с органами власти договор о развитии застроенной территории: сносе или реконструкции ветхого жилья, возведении жилых домов и социальных объектов.
Земля принадлежит застройщику
Когда земля — собственность застройщика, он обязан лишь соблюдать общие нормы строительства. Девелопер решает, какие объекты возводить, руководствуясь категорией земли и правилами землепользования и застройки населенного пункта.
Покупка квартиры в новостройке — инвестиция. Неизвестно, насколько результат будет напоминать рендеры на сайте и макеты в офисе продаж: если покупатель увидел здание, похожее на детский сад, или менеджер сказал, что он будет построен, это не дает никаких гарантий.
Когда дом будет сдан в эксплуатацию, застройщик получит доступ к эскроу-счетам со средствами участников долевого строительства. Если к этому моменту детского сада так и нет, обращаться с просьбой о постройке придется уже к местным властям. Чтобы дольщик знал, что покупает, в соответствии с законом ФЗ-214 застройщик публикует проектную декларацию.
Проектная декларация — документ, в котором застройщик раскрывает информацию о себе и инвестиционно-строительном проекте.
Часто покупка жилья связана с рождением ребенка, и узнать, что детский сад — просто рекламный ход, будет неприятно. Чтобы избежать этого, нужно изучить пункт «Социальная инфраструктура» в проектной декларации новостройки. Дом не будет сдан, если построены не все описанные объекты, — местные власти внимательно за этим следят.
Да и проекты с явными проблемами в социальной или транспортной инфраструктуре редки: покупатели стали грамотнее.
