Площадь земельного фонда Российской Федерации — 1 712 600 гектаров. Как используется эта территория, где можно построить дом, а где — организовать производство, рассказывает Mafin Media.
Категории земель
Согласно Земельному кодексу, территория России делится на семь категорий земель:
- сельскохозяйственного назначения;
- населенных пунктов;
- промышленности, связи и транспорта;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- особо охраняемых территорий;
- земли запаса.
Категория земли описывает экологические, геологические, биологические свойства участка и определяет правила его использования.
Все земельные участки должны эксплуатироваться по целевому назначению, которое складывается из категории земли и вида разрешенного использования (ВРИ). Узнать категорию и ВРИ земельного участка можно на сайте Росреестра по адресу или на карте.
Особенности категорий земель
Построить жилой дом можно только на землях населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Об остальном — по порядку.
- Сельскохозяйственные земли — участки для любых видов сельскохозяйственного производства. Здесь можно построить жилой дом, но по строгим правилам: не выше трех этажей и не больше 500 м2, при этом застройка не должна занимать больше четверти участка. Можно разместить сооружения для производства, хранения и первичной обработки продукции.
- Земли населенных пунктов — участки для застройки и развития поселений. У каждого населенного пункта есть правила землепользования и застройки. Документ содержит рекомендации по проектированию зданий и зонирование поселения. Собственник земельного участка в населенном пункте может выбрать доступный в его зоне ВРИ, разработать проектную декларацию здания и согласовать ее с местными органами власти.
- Земли специального назначения — участки для работы предприятий. На этих территориях собственники строят цеха и электростанции, размещают транспорт, организуют работу вещательных станций, занимаются изучением космоса и проводят военные учения. Помимо профильных сооружений здесь можно построить вспомогательные объекты, например столовые, административные здания и медпункты.
- Земли лесного фонда — участки, покрытые растительностью или предназначенные для ее восстановления. Здесь можно заниматься научно-исследовательской деятельностью, выращивать и собирать пищевые и лекарственные растения, вести лесное и охотничье хозяйство. На лесных землях можно строить некапитальные сооружения, например спортивные комплексы, и линейные объекты, такие как железные дороги, линии электропередачи и водопроводы.
- Земли водного фонда — участки с водными и гидротехническими объектами на поверхности и прибрежные зоны. Акватории бывают общего пользования и особо охраняемые. Первые любой гражданин может использовать в своих целях, вторые — нет, обычно на них располагаются технические объекты для забора воды. В частной собственности может находиться только обособленный водоем, без связи с другими водными объектами.
- Земли особо охраняемых территорий — участки, изъятые из оборота из-за их ценности. Есть несколько видов таких земель, на них располагаются национальные парки, защитные леса, детские лагеря, достопримечательности, курорты и необычные ландшафты. Земельные участки на этих территориях чаще всего могут принадлежать и физическим, и юридическим лицам, но строительство новых объектов на них строго ограничено.
- Земли государственного запаса — участки, целевое назначение которых еще не определено. Чтобы использовать его, для начала нужно изменить категорию и обосновать свой выбор.
Как изменить категорию земли
Землю можно перевести из одной категории в другую. Каждый участок лучше рассматривать отдельно, но чаще всего требуется:
- написать заявление о переводе земель;
- указать кадастровый номер;
- обосновать необходимость смены категории;
- если участок не в запасе, приложить документы, подтверждающие собственность;
- направить документы в Росреестр.
Легче всего поменять категорию земли запаса и почти невозможно — земли особо охраняемой территории.
Историческая справка
До 1861 года в России процветало сословное землевладение — собственниками земли могли быть только дворяне или государство.
После Аграрной реформы 1861 года и отмены крепостного права за крестьянами закреплялись права на землю, но ограничивались большим залогом и выкупом у бывшего собственника. По сути, это была аренда.
В 1905 году реформа П. А. Столыпина расширила права крестьян и приблизила переход от общинного землевладения к частной собственности главы крестьянского хозяйства.
В 1917 году Временное правительство выпустило Декрет о земле, земля стала народным достоянием.
В 1922 году Земельный кодекс РСФСР закрепил право на трудовое землепользование, земля стала собственностью государства.
В 1990 году Земельная реформа отменила монополию государства на землю, земля включилась в рыночный оборот, но он был обложен мораторием на десять лет.
В 1991 году Земельный кодекс РСФСР развил положения о приватизации в трех направлениях: приватизация земель сельхозназначения, приватизация земель при приватизации госпредприятий и приватизация земель граждан.
В 1993 году Конституционная реформа отменила десятилетний мораторий на коммерческие сделки с землей.
