Сделки с недвижимостью невозможно представить без передачи денежных средств и сопутствующих рисков. Для защиты всех участников сделки применяются эскроу-счета, аккредитивы и банковские ячейки. Чем они отличаются, для чего нужны и на что обращать внимание при выборе, рассказывает Mafin Media.
Что такое эскроу-счет и в чем его преимущества
С этим новым способом передачи крупных сумм чаще всего сталкиваются покупатели новостроек. Раньше при исчерпании бюджета застройщики (девелоперы) достраивали старые проекты за счет средств новых дольщиков — участников долевого строительства. Люди вкладывались в будущие квадратные метры, а затем годами ожидали их постройки — те самые «обманутые дольщики».
С 2019 года начался переход на проектное финансирование строительства: теперь девелоперы вынуждены использовать собственные или заемные средства, а деньги дольщиков лежат на специальных эскроу-счетах вплоть до сдачи здания в эксплуатацию.
Эскроу-счет — условный счет депонирования, то есть хранения средств, созданный для безопасного расчета покупателя и продавца.
Счет называют условным, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при соблюдении определенных условий.
Плюсы и минусы эскроу-счетов
➕
➖
Сдача в срок или раньше срока
Девелопер стремится к минимальной переплате банку в виде процентов и скорейшему получению средств дольщиков для инвестиций в новые проекты.
Дом сдан — деньги застройщику
После ввода здания в эксплуатацию средства дольщика автоматически переходят девелоперу, даже если у дольщика есть претензии. Например, к отделке.
Контроль со стороны банка
Кредитор застройщика следит за тем, чтобы средства были потрачены именно на заявленный в договоре проект.
Банк выбирает застройщик
На сайте Центробанка перечислены надежные, аккредитованные им кредитные учреждения с высоким рейтингом. Открыть эскроу-счет девелоперу может только банк из этого списка.
Возврат средств
Если застройщик обанкротится, дольщик быстро получит деньги обратно.
Не во всех случаях банки открывают счета эскроу
Банки редко проводят таким способом сделки на вторичном рынке.
Что такое аккредитив и когда его оформляют
Этот способ передачи средств — самый распространенный. Он имеет много общего со счетами эскроу, но аккредитив — это бумажный документ.
Банковский аккредитив — форма безопасного расчета покупателя и продавца.
Клиент банка открывает счет и просит оформить на него аккредитив. В форме прописываются условия, при исполнении которых деньги перейдут на счет другому лицу. Средства будут заблокированы, пока стороны не достигнут договоренностей или не закончится срок действия аккредитива.
Банки редко оформляют эскроу-счет для сделок купли-продажи на «вторичке» или сделок на небольшие суммы, таких как передача оборудования, ценных бумаг, автомобилей. А аккредитив — почти всегда, если это безналичный расчет. Иначе его называют виртуальной банковской ячейкой.
Плюсы и минусы банковского аккредитива
➕
➖
Дистанционные сделки
Даже если покупатель и продавец из разных регионов, они все равно могут провести сделку через аккредитив. Чтобы оформить ее через эскроу или ячейку, обе стороны должны прийти в один и тот же банк.
Долгое оформление
Сделка может затянуться из-за строгого регламента документооборота.
Доступность
Аккредитив можно оформить почти в любом банке, в отличие от ячеек и эскроу-счетов.
Узкие рамки
Формализованность аккредитива мешает проведению нестандартных сделок, например альтернативных — длинных цепочек передачи недвижимости.
Низкая вероятность ошибки
Деньги не нужно пересчитывать и проверять на подлинность, как это происходит при открытии ячейки. К тому же форма аккредитива четко выверена Банком России, поэтому ошибки крайне редки.
Жесткие сроки
Нужно учитывать, что могут возникнуть сложности с регистрацией сделки в Росреестре или с переводом средств, и закладывать на это дополнительное время.
Зачем нужна банковская ячейка
Этот способ передачи крупных сумм — самый старый. Он используется, когда нужно передать банку на хранение ценные вещи или осуществить безопасный обмен при наличном расчете.
Банковская ячейка — это личный сейф в отделении банка. Один ключ находится у клиента, другой — у банка.
При открытии банковской ячейки можно выбрать договор аренды, когда закладка происходит без участия менеджера, или договор ответственного хранения, когда менеджер описывает ценности. Банк в любом случае несет ответственность за целостность и сохранность ячейки, но если имущество описано, доказать его ценность проще.
Спрятать в сейф можно все, кроме запрещенных веществ, оружия и скоропортящихся продуктов. Обычно люди хранят там ценные бумаги, фамильные драгоценности или деньги. Конечно же, если клиент оставляет в ячейке наличные, прибыли ему это не приносит. Чаще всего средства лежат там временно, например до их безопасной передачи покупателю после сделки.
Плюсы и минусы банковской ячейки
➕
➖
Безопасность
Любое банковское хранилище обладает многоступенчатой системой защиты. Для сделок купли-продажи с наличным расчетом ячейка — единственный безопасный вариант.
Привязка к месту
Очевидный минус любой сделки с наличным расчетом: забрать содержимое ячейки можно только в отделении банка.
Анонимность
Если оформлен договор аренды, никто, кроме самого клиента, не знает о содержимом ячейки. Изъять его можно только по решению суда, во время действия чрезвычайной ситуации или стихийного бедствия.
Санкции за просрочку арендной платы
Банк дает ячейку в пользование клиенту на ограниченный срок. Необходимо вовремя продлевать его во избежание неустойки.
Банковская тайна
При оформлении договора ответственного хранения о содержимом ячейки известно лишь банку. Запросить такую информацию может только ФСБ, МВД или суд.
Долгие проверки
Перед принятием средств на хранение банк пересчитает наличные и проверит их подлинность. Нужно иметь в виду, что при покупке недвижимости это займет некоторое время.
