Если цель приобретения земли — строительство жилого дома, участок нужно искать в черте населенного пункта. Об особенностях этих земель и о том, какие виды разрешенного использования нужны для строительства дачного участка, рассказывает Mafin Media.
Категории земель
Согласно земельному кодексу, все земли Российской Федерации делятся на семь категорий:
- сельхозземли;
- населенных пунктов;
- промышленности;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- особо охраняемых территорий;
- земли запаса.
Категория земли описывает свойства участка и устанавливает правила его использования.
Земли населенных пунктов — участки для застройки и развития поселений.
Физические лица могут приобрести только земельные участки категорий «сельскохозяйственного назначения» и «населенные пункты».
Как можно использовать земли населенных пунктов
Категория земли и виды разрешенного использования (ВРИ) определяют целевое назначение земель. Если эксплуатировать участок не по назначению, в зависимости от нарушения его могут изъять или выписать штраф и потребовать замены ВРИ.
Например, если апартаменты построены на земле категории «населенные пункты» с ВРИ «предпринимательство», здание должно использоваться исключительно под офисы. Если Государственная инспекция по контролю за объектами недвижимости обнаружит, что помещения внутри «нарезаны» на множество небольших апартаментов под проживание, будет наложен штраф.
У земель населенных пунктов есть отличительная черта — градостроительное зонирование. Территории внутри поселений подразделяются на несколько зон:
- жилые;
- общественно-деловые;
- производственные;
- инженерных и транспортных инфраструктур;
- рекреационные;
- сельскохозяйственного использования;
- специального назначения;
- военных объектов.
Собственник земельного участка может выбрать ВРИ самостоятельно, руководствуясь при этом классификатором Минэкономразвития и правилами землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки закрепляют:
- количество этажей;
- рекомендации по проектированию;
- зонирование города;
- санитарную и пожарную безопасность;
- степень облучения солнечным светом.
Но если земля — в общественно-деловой зоне какого-либо населенного пункта, выбор ВРИ строго ограничен и построить многоквартирный дом уже не получится. В основном это связано с отсутствием необходимой социальной инфраструктуры.
Какой ВРИ выбрать: ИЖС, ЛПХ, ДНП или СНТ
Раньше можно было сказать, что строительство жилого дома доступно только на землях населенных пунктов. Но в марте 2022 года вступает в силу федеральный закон, закрепляющий право граждан строить жилые дома на сельхозземлях.
С городскими зонами на землях населенных пунктов все понятно: там строгое зонирование территории. Но какой вид разрешенного использования выбрать для загородного дома? Зависит от цели приобретения участка: постоянное проживание, садоводство или разведение птиц и скота.
Различают варианты ВРИ:
- ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
Этот ВРИ относится только к землям населенных пунктов. Здесь нельзя разводить скот и птиц, зато можно заняться садоводством, огородничеством и возвести жилой дом не выше 20 м и не более трех этажей. На таком участке комфортно жить круглый год, можно прописаться, а рядом будет необходимая инфраструктура.
Банки легко выдают ипотечные кредиты на покупку ИЖС. Но цена здесь выше, чем на участки с другим ВРИ.
- ЛПХ — личное подсобное хозяйство
Если ВРИ относится к участку на земле населенного пункта, он называется приусадебным участком. На нем можно построить дом, завести скот и вырастить сад.
Банки спокойно оформляют на эти участки ипотеку, а налоговая ставка на ЛПХ в три раза ниже, чем на ИЖС. Еще один плюс в том, что в некоторых случаях есть возможность поменять ВРИ на ИЖС и продать участок дороже.
Если на сельхозземле — это «полевой участок». Такой ВРИ нужен для производства сельскохозяйственной продукции, скотоводства и птицеводства. Строительство дома здесь возможно, но ограничено строгими рамками.
- ДНП — дачное некоммерческое партнерство
Участки ДНП предназначены для строительства дачи и отдыха граждан, а ведение огородничества и садоводства здесь необязательно, в отличие от СНТ.
- СНТ — садовое некоммерческое товарищество
Участки СНТ предназначены для огородничества и садоводства, а строительство дачи здесь необязательно, в отличие от ДНП.
У СНТ и ДНП зачастую нет адреса, поэтому оформить постоянную регистрацию здесь нельзя. Но если участки расположены в черте населенных пунктов, прописка возможна. Однако банки неохотно дают ипотеку на покупку дачных участков.
