Покупка новостройки — это риск. После введения эскроу-счетов инвестировать в недвижимость стало спокойнее, но застройщики все равно срывают сроки сдачи объектов. Откуда берется неустойка и почему ее нельзя взыскать в 2022 году, рассказывает Mafin Media.
А что такое ДДУ, эскроу-счет и неустойка?
ДДУ, договор долевого участия, — соглашение, в котором застройщик обязуется возвести и передать дольщику в указанные сроки объект долевого строительства, например квартиру.
Эскроу-счет, условный счет депонирования (хранения), — банковский счет для безопасных расчетов. Он условный, так как при выполнении обязательств средства автоматически переходят от одного владельца к другому.
Неустойка — финансовое наказание за невыполнение условий договора или нарушение закона.
Покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия. Банк открывает эскроу-счет и зачисляет туда заемные или собственные средства дольщика. Деньги хранятся на счету, пока дом не будет введен в эксплуатацию согласно условиям ДДУ. Если застройщик срывает сроки, дольщик может потребовать неустойку.
Раньше, когда девелоперы исчерпывали бюджет, достраивали объекты за счет средств новых дольщиков. Так появлялись «обманутые дольщики», годами ожидавшие свои дома.
С 2019 года совершился переход на проектное финансирование строительства: девелоперы больше не имеют доступа к деньгам дольщиков до сдачи дома и вынуждены использовать собственные или кредитные средства.
Закон о долевом участии в строительстве
Согласно закону, девелопер обязан передать объект долевого строительства в оговоренные сроки, а дольщик — его принять. При задержке застройщик должен уведомить участников за два месяца и предложить подписать дополнительное соглашение об изменении сроков договора. Если девелопер не выполняет договоренности и не соблюдает сроки, он обязан выплатить пострадавшей стороне неустойку.
Пример
Мария выбрала квартиру в строящемся жилом комплексе. Получив одобрение банка на ипотечный кредит, она подписала договор долевого участия в строительстве, и ее кредитные средства зачислились на эскроу-счет.
Согласно ДДУ, срок сдачи дома в эксплуатацию — I квартал 2024 года, начало периода передачи объектов не позднее 15 июня, а окончание — не позднее 31 декабря.
Если застройщик не начнет приглашать на подписание передаточного акта до 15 июня, Мария сможет потребовать неустойку в первый же день срыва сроков ДДУ.
Неустойка по договору долевого участия
На деле все не так просто. Застройщик предъявляет суду доказательства того, что задержки вызваны объективными причинами. Судьи входят в положение и снижают стоимость взыскиваемой неустойки на основании заявления ответчика.
! Правительству невыгодно банкротство застройщика.
Если суд будет удовлетворять все иски в полном размере, девелопер не сможет завершить строительство, и ситуация ухудшится.
Сначала стоит попробовать договориться с застройщиком. Уточнить причину задержки и узнать, что он может предложить. Но, если необходимо получить компенсацию через суд, здесь мы рассказываем, как рассчитать и взыскать неустойку по ДДУ.
Почему нельзя взыскать неустойку в 2022 году
26 марта 2022 года вышло постановление правительства, согласно которому с 29 марта по 31 декабря 2022 года не будет начисляться неустойка за срыв сроков ДДУ.
Если требование по выплате неустойки предъявлено до постановления, участники долевого строительства не смогут взыскать штрафы с девелоперов до начала 2023 года.
! Согласно постановлению правительства, в связи с пандемией COVID-19 был введен подобный мораторий с 3 апреля по 31 декабря 2020 года. Его нужно учитывать при расчете неустойки.
Такие антикризисные меры должны поддержать строительную отрасль и не допустить массового банкротства девелоперов.
