Обманутые дольщики: как рассчитать и взыскать неустойку по ДДУ

Когда застройщик срывает сроки сдачи дома, дольщики продолжают тратиться на аренду жилья, а иногда еще и на ипотеку. Мы уже рассказывали, откуда берется неустойка по договору долевого участия, — здесь Mafin Media разбирает, как извлечь выгоду из задержки: рассчитать и взыскать компенсацию.

26 марта 2022 года вышло постановление правительства, согласно которому с 29 марта по 31 декабря 2022 года неустойка за срыв сроков ДДУ начисляться и взыскиваться не будет.

Закон о долевом участии в строительстве

Согласно закону, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства в сроки, указанные в ДДУ. Если он не выполняет договоренности — выплатить пострадавшей стороне неустойку.

Неустойка — финансовое наказание за невыполнение условий договора или нарушение закона.

Застройщик может избежать массовых исков, если уведомит о задержке за два месяца и предложит участникам долевого строительства подписать дополнительное соглашение об изменении сроков договора. Когда соглашение вступает в силу, прежние сроки теряют актуальность.

Расчет неустойки по договору долевого участия

Для расчета неустойки важно правильно определить начало просрочки — следующий день после даты передачи квартиры по договору.

Застройщик указывает в ДДУ несколько дат, чаще всего три:

1) срок сдачи дома в эксплуатацию;
2) начало периода передачи объекта;
3) окончание периода передачи объекта.

Дольщику важна вторая дата — начало периода передачи объекта. Застройщик оставляет за собой право завершить строительство раньше срока, но никак не позже.

Например, если процесс передачи должен начаться 15 июня 2023 года, то уже на следующий день — 16 июня — дольщик может подать в суд на взыскание неустойки по ДДУ, если застройщик не начал уведомлять о завершении строительства.

Компенсация вычисляется:

• по цене квартиры в ДДУ (если объект куплен через договор уступки права требования, нужно узнать цену из ДДУ предыдущего владельца);
• количеству дней просрочки;
• коэффициенту (если дольщик — физическое лицо; у юридических лиц его нет);
• ключевой ставке Банка России (она часто меняется, так что нужно учитывать и ее размер, и период действия).

Неустойка = цена в ДДУ × дни просрочки × коэффициент × 1/300 × (ставка ЦБ/100).

• цена — 8 000 000 руб.;
• период просрочки: с 1 апреля по 24 мая 2021 года — 54 дня;
• коэффициент дольщика как физического лица — 2;
• размер ключевой ставки в этот период — 5%.

Пример

8 000 000 руб. × 54 дня × 2 × 1/300 × 5% = 144 000 руб.

Как взыскать неустойку по ДДУ

✅ Лучше — без суда. Девелоперы регулярно сообщают о ходе строительства на своих сайтах и страницах в соцсетях. Можно уточнить сроки прямо у застройщика и сразу обсудить компенсацию в случае задержки. В суде застройщики обосновывают, что размер неустойки не соответствует нарушению, и судьи снижают стоимость взыскиваемой неустойки.

✅ Пойти в суд в первый день просрочки. Право требования неустойки возникает на следующий день после даты, указанной в ДДУ. Судебный процесс длится три-четыре месяца. Важно, чтобы он начался до того, как дольщик подпишет акт приема-передачи. Благодаря введению проектного финансирования у застройщика появились обязательства перед банками. Ничто не мешает обратиться в суд в течение срока исковой давности — трех лет, — но все же лучше успеть до того, как застройщик сможет получить средства дольщиков с эскроу-счетов.

✅ Доказать расходы по найму жилья. При найме жилья важно сохранять договор аренды и другие документы, чтобы суд не урезал неустойку. Если дольщик хочет возместить убытки по аренде жилья во время просрочки, он должен быть готов к отказу: судьи часто отклоняют такие претензии, обосновывая их тем, что причинно-следственная связи между нарушением срока передачи объекта и убытками не доказана.

✅ Вовремя подписать передаточный акт. Получив разрешение на ввод здания в эксплуатацию, застройщик начинает приглашать дольщиков на осмотр квартиры. Акт приема-передачи нужно подписать в течение 30 дней, иначе суд может признать дольщика уклонистом, и получить неустойку уже не получится.

✅ Квадратные метры — в счет неустойки. Кадастровый инженер производит обмеры помещения. Если погрешность больше 5%, застройщик попросит дольщика подписать дополнительное соглашение об уточнении параметров объекта долевого строительства. Иногда спор разрешается тем, что застройщик предлагает учесть неустойку за счет стоимости площади, превышающей площадь по ДДУ.

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Досудебное урегулирование спора: предъявить застройщику претензию о выплате неустойки.

▼

Шаг 2. Взыскание неустойки в суде общей юрисдикции: рассчитать размер неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов и прибавить штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

▼

Шаг 3. Решение суда: получить исполнительный лист.

▼

Шаг 4. Взыскать неустойку: предъявить исполнительный лист вместе с заявлением о взыскании в банк, где открыт расчетный счет застройщика.

▼

Шаг 5. Налог с неустойки: уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.