Вопрос с юридическим статусом апартаментов стоит остро. Несмотря на то что с французского слово переводится как «квартира», это нежилая недвижимость. Зачем вообще строят апартаменты и присвоят ли им статус жилой недвижимости, разбирается Mafin Media.
Что такое апартаменты и в чем их особенность
Апартаменты — нежилые помещения, приравненные к коммерческой недвижимости.
Собственник может использовать апартаменты, как захочет: жить в них, сдавать в аренду салону красоты или открыть звукозаписывающую студию.
Историческая справка
Апартаментами (от фр. appartement — квартира) в XVIII веке в России называли жилые помещения в поместьях — они были похожи на апартаменты во дворцах французских монархов. В конце XIX века слово уже устарело, а в 90-е годы XX века так начали называть элитное жилье. Сейчас апартаменты — это не люксовые квартиры, а недвижимость с особым юридическим статусом.
Апартаменты привлекают покупателей ценой. Они стоят на 20–40% меньше, чем аналогичные по местоположению и площади квартиры.
После новости о том, что апартаментам могут присвоить статус жилых помещений, их стоимость возросла, но разрыв все равно сохранился. Он обусловлен коммерческим статусом апартаментов и ограничениями, которые этот статус накладывает.
Чем апартаменты отличаются от квартир
Сфера Квартира Апартаменты Регистрация
Есть Нет Налог на имущество
0,1% или 0,15%, если кадастровая стоимость выше 10 млн руб. От 0,5% до 2% Тарифы ЖКХ
Обычные Выше за счет НДС Налоговый вычет
Есть Нет Содержание общего имущества
Собственники принимают решения Возможны два варианта: либо застройщик принимает решения, либо собственники Капитальный ремонт
За счет Фонда капитального ремонта За счет собственников Субсидированная ипотека
Есть Нет Нормы строительства
Строгие — для жилых помещений Менее строгие — для коммерческих помещений Инфраструктура
Согласно правилам города Нет строгих требований Закон о шуме
Действует Не действует Изъятие
Почти невозможно, если это единственное жилье собственника Возможно, даже если это единственное жилье семьи
Регистрация возможна только в жилом фонде, а апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. Но зачастую их покупают люди, у которых уже есть квартира и прописка.
Налог на имущество варьируется от 0,5% в апарт-отелях до 2% для помещений под офисы. Однако апартаменты стоят меньше, чем квартира, — эта разница покрывает затраты на их содержание на десятки лет вперед.
На тарифы ЖКХ в апартаментах начисляется 20% НДС, к тому же они не попадают под контроль государственной жилищной инспекции. Сдавать апартаменты на рынке аренды можно за ту же сумму, что и квартиру, — учитывая их разницу в цене, отличие стоимости услуг ЖКХ почти не имеет значения.
Налоговый вычет после покупки оформляется только на жилую недвижимость. При расчете суммы налога на имущество фиксированный налоговый вычет из кадастровой стоимости апартаментов также невозможен.
За содержание общего имущества в многоквартирном доме отвечают все собственники и принимают решения коллективно. В зданиях с апартаментами это зависит от того, кому принадлежит имущество общего пользования. Если застройщику, он не обязан считаться с мнением собственников. Если нет, владельцы апартаментов выбирают управляющую компанию и принимают решения коллективно, по аналогии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.
Капитальный ремонт в апарт-отелях и подобных зданиях производится за счет собственников, а в жилых домах собственники регулярно отчисляют средства в Фонд капитального ремонта.
Субсидированная ипотека доступна только при покупке жилья. Зато застройщики часто сотрудничают с банками, предлагая льготные условия ипотеки на покупку апартаментов.
Нормы строительства квартир регулируются законами о жилых помещениях, к апартаментам таких жестких технических требований нет. Приобретая этот вид недвижимости, нужно обратить внимание на застройщика: чтобы получить разрешение на строительство многоквартирного дома, уровень компетенций и опыт должен быть выше, чем для строительства, например, апарт-отеля.
Инфраструктура вокруг апартаментов больше подходит для семьи без детей, они часто строятся там, где нет возможности возвести жилой дом с необходимой социальной инфраструктурой. В целом местоположение может быть удачным относительно квартиры в спальном районе.
Закон о тишине распространяется только на жилые дома. Если этажом выше откроется фитнес-зал, собственник апартаментов сможет выполнять задания вместе с подопечным тренера: стены обычно очень тонкие. Но есть случаи, когда управляющая компания — часто это сам застройщик — просит собственника подписать документ, регулирующий этот вопрос.
Изъять апартаменты в счет долга можно, даже если у всей семьи нет другой собственности. Квартиру — почти невозможно, если это единственное жилье собственника.
Как изменится статус апартаментов в 2022 году
В апреле 2021 года группа сенаторов и депутатов внесла в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов. Чиновники предложили ввести понятие «многофункциональное здание» — совокупность жилых и нежилых помещений вне жилой застройки, в общественно-деловой зоне.
Законопроект может дать собственникам право регистрироваться в апартаментах после их перевода в разряд жилых помещений. Однако инициатива не влияет на уже построенные здания. Первое чтение законопроекта перенесли и продолжили его разработку в 2022 году.
В этом году планируется принять закон об апартаментах, существенно доработав его и изменив некоторые положения. Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов отметил, что нужно избежать двоякого трактования.
«Нельзя давать двоякие трактовки, что мы строим не жилье, а потом — возможность признавать его жильем <...>. Это внесет нереальный хаос, Москва погрязнет в судах. Нужны четкие решения».
Сергей Пахомов
Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ
Депутат подчеркивает, что перевести в жилой фонд уже построенные апартаменты невозможно. Помимо прочего законопроект должен включать четкие налоговые ставки и новые правила налогообложения этих объектов недвижимости. Например, 0,5% как арендное жилье в составе апарт-отеля.
