• Mafin
  • Mafin Media
  • Гайды
  • Можно ли продать квартиру в ипотеке
Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать

13 января 2023

Можно. Но будет ли это выгодно для собственника? Кредит на жилье выплачивается десятилетиями, за это время многое может измениться. Как продать квартиру в ипотеке и оформить кредит так, чтобы квартиру можно было выгодно продать в любой момент, рассказывает Mafin Media.



Что такое ипотека

Ипотечный кредит — вид денежного займа, при котором в залог ставится недвижимость.

То есть ипотека — это вид залога. Если клиент систематически не выплачивает ипотечный кредит по графику платежей и не идет на контакт с кредитором, банк может потребовать погашения задолженности за счет заложенной недвижимости.

Пока заемщик не выплатит полную стоимость кредита, квартира будет в залоге у банка. Все это время на квартире висит обременение.

Обременение — условие, ограничивающее права собственника в пользу других лиц.

Собственник может продать квартиру с этим обременением, заручившись согласием банка-кредитора, либо сначала снять его.

Оформить страховку ипотеки

Как продать квартиру в ипотеке

Досрочно погасить кредит

Вывести квартиру из-под залога, снять обременение и получить право ею распоряжаться возможно только после полного погашения кредита. Если квартиру необходимо продать быстро, это лучший способ. Погасить долг можно по-разному:

  • своими средствами, если собственник располагает суммой для полного погашения;
     
  • средствами покупателя, если он готов внести аванс по предварительному договору продажи квартиры, соразмерный остатку долга;
     
  • кредитными средствами, если продавец готов на небольшую переплату и правильно рассчитал срок: гасить новый долг нужно будет деньгами, вырученными со сделки.

! Снятие обременения займет около 40 дней: из них 30 — на отправку банком документов в Росреестр и 10 — на обработку заявления.

Продать квартиру с кредитными обязательствами

Можно переоформить кредит на нового заемщика. Этот вариант подойдет, если остаток долга неподъемный, а покупатель тоже планирует оформлять ипотечный кредит.

Продажа квартиры с ипотекой.
Пошаговая инструкция

Шаг 1. Заручиться согласием банка. Жилье в залоге у банка, значит, перед передачей квартиры с обременением нужно получить разрешение кредитора. Важно, чтобы покупатель соответствовал требованиям банка, имел необходимый доход, хорошую кредитную историю и рейтинг. Идеально, если у него уже будет одобрение банка с необходимой суммой.

Шаг 2. Переоформить кредит. Покупатель может оформить кредит в том же банке либо рефинансировать его в другом. В первом случае обременение продавца не снимается до перехода права собственности. Во втором — обременение снимается, когда новый банк гасит остаток долга и берет квартиру в залог.

Шаг 3. Получить обременение. Процесс смены залогодержателя может занять месяц, и в этот период будет действовать базовая ставка по ипотечному кредиту, без скидок и субсидий. Льготная ставка применится, как только на квартиру будет наложено обременение нового покупателя.

•‎ Погасить ипотеку во время сделки

Если покупатель обладает свободными деньгами и готов погасить ипотеку продавца во время сделки по купле-продаже квартиры, нужно лишь получить согласие банка на проведение сделки.

Погашение ипотеки покупателем.
Пошаговая инструкция

Шаг 1. Продавец получает согласие банка, берет выписку об остатке долга и отдает ее покупателю.

Шаг 2. Покупатель по договору купли-продажи перечисляет полную стоимость квартиры в банковскую ячейку или аккредитив, которые делятся на две части: погашение долга и расчет с продавцом.

Шаг 3. Банк получает остаток кредита и снимает обременение, продавец получает остаток суммы расчета за квартиру, а покупатель получает необремененное жилье.

Источник: Freepik

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Все зависит от остатка долга, целей продавца и покупателя, условий продажи.

О ликвидности жилья нужно задумываться перед его покупкой. Обременение от банка не такая большая проблема, если квартира приобретена по льготной ипотечной программе или рыночной ставке банка. Вопрос с продажей решается сложнее именно у тех, кто берет ипотеку от застройщика.

Сейчас Банк России разрабатывает стратегию борьбы с такими предложениями, так как видит риски в этом подходе для рынка и покупателя. Льготная ипотека от застройщика может казаться выгодной из-за меньших ежемесячных платежей, но цена недвижимости завышается и создает ложные ориентиры для всего рынка.  

! Заемщик рискует понести убытки при продаже такой квартиры, вырученных средств может не хватить для погашения кредита, а досрочное погашение становится невыгодным.

Из-за множества льготных программ, рассчитанных на покупку жилья на первичном рынке, продать вторичку всегда сложнее. Но ремонт, выгодное местоположение и желание покупателя именно этой квартиры могут исправить ситуацию.

Банки не препятствуют продаже залогового жилья, для них главное — своевременное поступление ежемесячных платежей. Если покупатель соответствует требованиям банка, кредитор предлагает ему потребительский кредит и рефинансирование. А сама недвижимость под обременением уже проверена банком, это упрощает повторное согласование объекта.

Налоги и налоговые вычеты

Перед тем как планировать продажу, нужно не забыть оформить налоговый вычет, если дом уже сдан в эксплуатацию:

  • при покупке жилья можно вернуть 260 000 руб. — 13% от 2 000 000 руб.
  • с процентов по ипотеке можно вернуть 390 000 руб. — 13% от 3 000 000 руб.

! Если собственник владел жильем менее минимального предельного срока — трех-пяти лет (в зависимости от конкретного случая), — он обязан уплатить 13% НДФЛ.

Сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить:

  • вычесть 1 000 000 руб. из дохода за продажу и заплатить налог с остатка;
  • вычесть из дохода расходы на покупку недвижимости и заплатить налог с разницы, но расходы при этом нужно подтвердить документально.
#Недвижимость
#Право
#Ипотека

Актуальное

Что такое Mafin?Контакты
Mafin Media
8 800 555 1 555
© 2022 Mafin — информационный сервис ООО "Эл Си Системс" (ОГРН 1157746012126, ИНН 7730004900, юр. адрес: 121248, г. Москва, Кутузовский проспект, дом 12, строение 6, этаж 1, помещение I, комната 23). Содействие в подборе страховых услуг и технологическая платформа предоставляются ООО "АбсолютТех" (ОГРН 1187746813528, ИНН 7725497400, г. Москва, улица Ленинская Слобода, дом 19, строение 6, 4 этаж, комната 76). Mafin использует файлы cookies с целью повышения удобства пользования сайтом. Подробнее об условиях использования