Можно. Но будет ли это выгодно для собственника? Кредит на жилье выплачивается десятилетиями, за это время многое может измениться. Как продать квартиру в ипотеке и оформить кредит так, чтобы квартиру можно было выгодно продать в любой момент, рассказывает Mafin Media.
Ипотечный кредит — вид денежного займа, при котором в залог ставится недвижимость.
То есть ипотека — это вид залога. Если клиент систематически не выплачивает ипотечный кредит по графику платежей и не идет на контакт с кредитором, банк может потребовать погашения задолженности за счет заложенной недвижимости.
Пока заемщик не выплатит полную стоимость кредита, квартира будет в залоге у банка. Все это время на квартире висит обременение.
Обременение — условие, ограничивающее права собственника в пользу других лиц.
Собственник может продать квартиру с этим обременением, заручившись согласием банка-кредитора, либо сначала снять его.
• Досрочно погасить кредит
Вывести квартиру из-под залога, снять обременение и получить право ею распоряжаться возможно только после полного погашения кредита. Если квартиру необходимо продать быстро, это лучший способ. Погасить долг можно по-разному:
- своими средствами, если собственник располагает суммой для полного погашения;
- средствами покупателя, если он готов внести аванс по предварительному договору продажи квартиры, соразмерный остатку долга;
- кредитными средствами, если продавец готов на небольшую переплату и правильно рассчитал срок: гасить новый долг нужно будет деньгами, вырученными со сделки.
! Снятие обременения займет около 40 дней: из них 30 — на отправку банком документов в Росреестр и 10 — на обработку заявления.
• Продать квартиру с кредитными обязательствами
Можно переоформить кредит на нового заемщика. Этот вариант подойдет, если остаток долга неподъемный, а покупатель тоже планирует оформлять ипотечный кредит.
Продажа квартиры с ипотекой.
Пошаговая инструкцияШаг 1. Заручиться согласием банка. Жилье в залоге у банка, значит, перед передачей квартиры с обременением нужно получить разрешение кредитора. Важно, чтобы покупатель соответствовал требованиям банка, имел необходимый доход, хорошую кредитную историю и рейтинг. Идеально, если у него уже будет одобрение банка с необходимой суммой.
▼
Шаг 2. Переоформить кредит. Покупатель может оформить кредит в том же банке либо рефинансировать его в другом. В первом случае обременение продавца не снимается до перехода права собственности. Во втором — обременение снимается, когда новый банк гасит остаток долга и берет квартиру в залог.
▼
Шаг 3. Получить обременение. Процесс смены залогодержателя может занять месяц, и в этот период будет действовать базовая ставка по ипотечному кредиту, без скидок и субсидий. Льготная ставка применится, как только на квартиру будет наложено обременение нового покупателя.
• Погасить ипотеку во время сделки
Если покупатель обладает свободными деньгами и готов погасить ипотеку продавца во время сделки по купле-продаже квартиры, нужно лишь получить согласие банка на проведение сделки.
Погашение ипотеки покупателем.
Пошаговая инструкцияШаг 1. Продавец получает согласие банка, берет выписку об остатке долга и отдает ее покупателю.
▼
Шаг 2. Покупатель по договору купли-продажи перечисляет полную стоимость квартиры в банковскую ячейку или аккредитив, которые делятся на две части: погашение долга и расчет с продавцом.
▼
Шаг 3. Банк получает остаток кредита и снимает обременение, продавец получает остаток суммы расчета за квартиру, а покупатель получает необремененное жилье.
Все зависит от остатка долга, целей продавца и покупателя, условий продажи.
О ликвидности жилья нужно задумываться перед его покупкой. Обременение от банка не такая большая проблема, если квартира приобретена по льготной ипотечной программе или рыночной ставке банка. Вопрос с продажей решается сложнее именно у тех, кто берет ипотеку от застройщика.
Сейчас Банк России разрабатывает стратегию борьбы с такими предложениями, так как видит риски в этом подходе для рынка и покупателя. Льготная ипотека от застройщика может казаться выгодной из-за меньших ежемесячных платежей, но цена недвижимости завышается и создает ложные ориентиры для всего рынка.
! Заемщик рискует понести убытки при продаже такой квартиры, вырученных средств может не хватить для погашения кредита, а досрочное погашение становится невыгодным.
Из-за множества льготных программ, рассчитанных на покупку жилья на первичном рынке, продать вторичку всегда сложнее. Но ремонт, выгодное местоположение и желание покупателя именно этой квартиры могут исправить ситуацию.
Банки не препятствуют продаже залогового жилья, для них главное — своевременное поступление ежемесячных платежей. Если покупатель соответствует требованиям банка, кредитор предлагает ему потребительский кредит и рефинансирование. А сама недвижимость под обременением уже проверена банком, это упрощает повторное согласование объекта.
Налоги и налоговые вычеты
Перед тем как планировать продажу, нужно не забыть оформить налоговый вычет, если дом уже сдан в эксплуатацию:
- при покупке жилья можно вернуть 260 000 руб. — 13% от 2 000 000 руб.
- с процентов по ипотеке можно вернуть 390 000 руб. — 13% от 3 000 000 руб.
! Если собственник владел жильем менее минимального предельного срока — трех-пяти лет (в зависимости от конкретного случая), — он обязан уплатить 13% НДФЛ.
Сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить:
- вычесть 1 000 000 руб. из дохода за продажу и заплатить налог с остатка;
- вычесть из дохода расходы на покупку недвижимости и заплатить налог с разницы, но расходы при этом нужно подтвердить документально.
