Квартира — не просто «бетонная коробка», а технически сложный продукт. Дефект, оставшийся незамеченным на осмотре, может заявить о себе спустя несколько лет, но устранять его придется за свой счет. На что обратить внимание, принимая жилье, рассказывает Mafin Media.
Согласно закону о долевом строительстве, девелопер обязан передать объект долевого строительства в оговоренные в договоре долевого участия (ДДУ) сроки, а дольщик — его принять. Происходит это через подписание акта приема-передачи.
Акт приема-передачи, или передаточный акт, — документ для передачи прав на имущество от одного лица к другому.
Как только дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик начинает звать будущих собственников на осмотр: высылает дольщикам письмо с уведомлением о вручении или электронное письмо с усиленной квалифицированной подписью. Звонки или СМС не считаются.
С момента уведомления застройщиком о готовности проекта у дольщика есть от недели до месяца, чтобы отреагировать и записаться на осмотр квартиры. Точные сроки указаны в ДДУ.
Застройщику невыгодно долго ждать дольщика. С момента введения здания в эксплуатацию он самостоятельно оплачивает коммунальные счета.
Если по истечении срока покупатель не записался на осмотр, он может быть признан уклонистом, и застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке. Кстати, если застройщик задержал сдачу дома, в таком случае взыскать неустойку по договору ДДУ уже не получится.
Недобросовестные застройщики могут тянуть с записью дольщика на осмотр квартиры, ссылаясь на большую загруженность и очередь, а по истечении двух месяцев подписывают передаточный акт в одностороннем порядке. Будущему собственнику нужно быть внимательным и отстаивать свои права.
Процесс приемки новостройки начинается в офисе застройщика. На встречу должны прийти все будущие собственники, указанные в ДДУ. При себе нужно иметь:
- оригинал договора долевого участия (ДДУ);
- паспорт;
- доверенность, если один из дольщиков не смог прийти.
Застройщик обязан показать дольщику разрешение на ввод здания в эксплуатацию и документ о присвоении дому почтового адреса. Некоторые выдают еще план БТИ — лучше иметь его на руках, чтобы не было проблем при продаже квартиры или планировании переустройства.
Шаг 1. Дождаться приглашения от застройщика и записаться на осмотр. В ожидании будет нелишним почитать чат или форум будущих соседей, чтобы узнать о слабых местах дома.
▼
Шаг 2. Подготовиться к осмотру: перечитать ДДУ и проектную декларацию, чтобы знать все о своей квартире — материал стен, пола, окон, дверей и так далее.
▼
Шаг 3. Приехать в офис к застройщику, проверить разрешение на ввод в эксплуатацию и другие документы.
▼
Шаг 4. Осмотреть квартиру и придомовую территорию*. Главное — не торопиться и все хорошо изучить. Ограничений по времени быть не должно.
▼
Шаг 5. Подписать акт приема-передачи, если все в порядке. Если нет — дополнить его актом об устранении недостатков.
* Если дольщик обнаружит дефекты на территории вокруг дома, нужно будет собрать других собственников и потребовать устранить недостатки.
Приемка квартиры:
✅ получить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, гарантии на счетчики, окна и двери;
✅ погулять по придомовой территории, она должна быть уже готовой;
✅ измерить, соответствует ли квартира плану БТИ, где находятся мокрые зоны, какова площадь каждой комнаты;
✅ проверить входную дверь, звонок, стены, потолок, окна, вытяжку, электричество, водоснабжение и канализацию;
✅ рассмотреть отделку, если она есть: обои, двери, напольное покрытие и сантехнику.
Чтобы проверка была максимально качественной, будущий собственник может взять дополнительное оборудование, например: тепловизор, газоанализатор и дозиметр.
В марте 2022 года правительство приняло постановление «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Оно действует до конца года.
Теперь недостатки разделены на существенные и несущественные. Существенные дефекты делают квартиру непригодной для проживания. Это могут быть:
- неустранимые недостатки;
- ошибки, которые не исправить без несоразмерных денежных или временных затрат;
- изъяны, которые выявляются регулярно или проявляются вновь после устранения.
Даже если дольщик нашел в квартире дефекты, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает их в требовании об устранении недостатков. Застройщик обязуется устранить все недостатки в оговоренные сроки, но не более 60 дней.
При возникновении разногласий также можно вызвать эксперта. Но в таком случае выбор — за застройщиком. Чтобы участвовать в процессе, эксперт должен:
- работать по трудовому договору;
- состоять в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства.
