Если в подъезде грязно, а клумбы пустуют без цветов, можно поворчать и пойти дальше. Или связаться с управляющей компанией и попробовать решить проблему. Чем занимается управляющая компания, как ее выбрать и почему этот термин — ошибка, рассказывает Mafin Media.
Что такое управляющая компания
На самом деле, согласно закону «Об инвестиционных фондах» ФЗ-156, управляющая компания — юридическое лицо, имеющее лицензию Банка России и управляющее инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.
А понятие, которое нас интересует, описано в Жилищном кодексе Российской Федерации под термином «управляющая организация».
Управляющая организация — юридическое лицо, управляющее многоквартирным домом на основе договора с собственниками.
Мы будем использовать привычный термин — «управляющая компания» (УК). УК заключает договоры с поставщиками ресурсов и содержит общедомовое имущество, а собственники ежемесячно оплачивают жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
- «Жилищные»: содержание общедомового имущества — всего, что находится за пределами квартир и обслуживает хотя бы два жилых помещения, например лифты, коридоры, лестницы.
- «Коммунальные»: обращение с твердыми коммунальными отходами, электроэнергия, отопление, газо- и водоснабжение.
! Вместо УК домом может управлять ТСЖ — товарищество собственников жилья, — выполняя все те же функции.
УК может быть:
- государственной: ГБУ «Жилищник»;
- муниципальной: МУП «Жилищник»;
- частной: ООО/ОАО «Жилищник».
Вне зависимости от вида собственности деятельность УК регулирует Жилищный кодекс. Но основной документ между собственниками многоквартирного дома и УК — договор управления.
Когда новостройка вводится в эксплуатацию, новоселам предлагается УК, и на общем собрании они голосуют за или против.
Общее собрание собственников — основной инструмент влияния на управление домом. Если в будущем жильцов не устроит работа УК, только на общем собрании можно будет решить, расторгнуть договор с текущей УК или нет, какую выбрать взамен и не создать ли ТСЖ, а председателя правления домом назначить главой.
Любая УК должна иметь лицензию, выданную Государственной жилищной инспекцией (Госжилнадзор). Эта инспекция устраивает плановые проверки УК — «лицензионный контроль» — и внеплановые, по жалобам жильцов. При наличии серьезных нарушений может оштрафовать на сумму до 200 000 руб. или отозвать лицензию. Также за качеством работы УК следит Роспотребнадзор и может привлечь к административной ответственности.
На ГИС ЖКХ, государственной информационной системе по жилищно-коммунальному хозяйству, есть все УК, ТСЖ и поставщики ресурсов — «ресурсники» , здесь можно направить обращение или жалобу.
Чем занимается управляющая компания
УК обеспечивает безопасность, работоспособность и чистоту общих помещений и имущества. Полный перечень услуг прописывается в договоре с собственниками, но обычно УК должна:
- налаживать связь с аварийно-диспетчерской службой;
- следить за исправностью лифтов и мусоропроводов;
- вносить предложения по капитальному ремонту;
- убирать подъезды и придомовую территорию;
- заключать договоры с ресурсниками;
- травить насекомых и грызунов;
- ремонтировать трубы;
- заменять лампочки;
- вывозить мусор.
В договоре есть и дополнительные услуги, например:
- охрана;
- домофон;
- консьерж;
- шлагбаум;
- видеонаблюдение.
! Тарифный план управляющей компании контролирует Федеральная антимонопольная служба (ФАС).
Менять УК нужно, только если обнаружен откровенный обман, воровство или систематическое пренебрежение обязанностями по договору. Важно понимать: ни у одной компании нет ресурсов на регулярный обход дома. Любой собственник может прийти в офис или позвонить в диспетчерскую с обращением или жалобой — чаще всего проблемы решаются на этом этапе.
Если разговоры с УК не помогают, можно отправить жалобу в Роспотребнадзор или Госжилнадзор. Но бывает, что УК дешевле заплатить штраф, чем что-то менять. В такой ситуации лучше сразу расторгнуть договор и выбрать новую компанию. Если жажда справедливости не покидает, можно подать иск в суд.
Как выбрать управляющую компанию
Решение о расторжении договора с текущей УК и заключение договора с новой принимается на общем собрании собственников. Нужно запланировать его и уведомить жильцов минимум за 10 дней. Но перед этим определиться с новой УК и аргументировать изменения для других собственников.
Шаг 1. Выбор: коммерческая, государственная или муниципальная
С коммерческими УК легче договариваться, у них выше конкуренция за дома. Зато за государственными больший надзор: каждое решение по использованию средств из бюджета должна одобрить префектура. А иногда Государственное бюджетное учреждение «Жилищник» (ГБУ «Жилищник») вполне может оказаться ООО «ГБУ Жилищник».
▼
Шаг 2. Проверка лицензии, исключение банкротства и изучение домов под управлением УК
Перед встречей с УК нужно проверить ее работоспособность и юридическую чистоту, посмотреть, сколько домов в управлении сейчас и сколько расторгло договор.
▼
Шаг 3. Коммуникация: доски объявлений, диспетчерская, офис, соцсети
Быстрая обратная связь и готовность принять в офисе — показатель высокого уровня обслуживания. А сообщество или канал УК в соцсети поможет быстро узнавать о собраниях, отключениях горячей воды и других новостях дома.
▼
Шаг 4. Утверждение в договоре тарифного плана и перечня услуг
Важно сформулировать ожидания и донести их до новой УК. Если представители не обещают мгновенных изменений, а их тарифный план средний по рынку, им вполне можно доверять: в ЖКХ накопительная система, серьезных изменений первые полгода ожидать не стоит, а работать в убыток никто не желает.
Работать в сфере ЖКХ нелегко: несовершенное законодательство влечет споры ресурсников, жильцов и УК; злостные неплательщики оставляют дыры в бюджете, а нехватка кадров снижает качество работ. Нужно стремиться к порядку и комфорту в доме, но осознавать, что дома в идеальном состоянии шли к этому годами вместе с УК.
Новые правила выбора управляющей компании
Правила выбора управляющей компании могут измениться: количество голосов собственников, необходимое для смены управляющей компании, будет увеличено до 50% от общего числа собственников + 1 голос.
Сейчас достаточно 50% голосов тех, кто присутствует на собрании, а собрание считается легитимным, если на нем присутствует 50% всех жильцов. Выходит, что для принятия решения достаточно 25% + 1 голос.
Когда решение принимается четвертью от общего числа собственников, могут возникнуть разногласия. Вплоть до того, что три группы правомочно проголосуют за разные УК. Если законопроект будет принят, он позволит избежать таких ситуаций.
