Договор, регулирующий отношения между банком и заемщиком, заключается на большую сумму и долгий срок. Он содержит серьезные риски, поэтому его составлению уделяется много внимания. Как устроен ипотечный договор, рассказывает Mafin Media.
Зачем нужен ипотечный договор
Договор ипотеки — соглашение о залоге недвижимого имущества между залогодержателем (кредитор) и залогодателем (заемщик). Основная цель документа — защитить обе стороны. В нем предусмотрен порядок передачи средств и залога, а также права и обязанности сторон.
При оформлении договора ипотечный менеджер рассчитывает полную стоимость кредита и выдает график платежей. Если заемщик не выплачивает ипотечный кредит по этому графику, банк вправе потребовать погашения задолженности за счет заложенной недвижимости.
Содержание ипотечного договора
Любой ипотечный договор можно разделить на две части: общие условия и индивидуальные. Вне зависимости от ипотечной программы договор будет выглядеть примерно одинаково. Чаще всего это таблица: в левой части перечислены условия, а в правой — их содержание.
Обычно банк высылает договор до сделки. Лучше всего заранее прочитать его в спокойной обстановке и задать возникшие вопросы ипотечному менеджеру.
К сожалению, делают так далеко не все, поэтому заемщиков часто прямо на оформлении удивляет «шапка» кредитного договора. На первой странице они видят три ячейки: ипотечная ставка, полная стоимость кредита и ежемесячный платеж, — и все эти суммы сильно превышают ранее оговоренные.
В сноске поясняется, что эти суммы — максимум, который может уплатить клиент, здесь учтены все возможные платежи по кредиту. Например, при оформлении ипотеки на строящуюся недвижимость банки предлагают оформить страхование жизни и здоровья «взамен» на снижение процентной ставки на 1%. Но если банк обнаружит, что страховой продукт не продлен или отменен, ставку могут снова повысить на тот же процент — в шапке договора указывается процентная ставка с учетом этого фактора.
В договоре указываются:
- данные заемщика и созаемщика;
- адрес недвижимости — цели кредита;
- сумма кредита;
- процентная ставка;
- счет для зачисления кредита;
- способ платежа и периодичность;
- срок действия кредитного договора;
- возможность досрочного погашения;
- валюта, в которой предоставляется кредит;
- ответственность за неисполнение условий договора.
На что обратить внимание
Если заемщик состоит в браке, обязательно согласие супруга на оформление ипотеки. Если такое положение дел не устраивает, следует оформить брачный договор — соглашение между супругами, в котором они решают, кому и какое имущество принадлежит.
✓ Проверка данных
Перепроверьте все сведения: паспортные данные созаемщиков, сумму кредита, адрес недвижимости, приобретаемой в ипотеку... При несовпадении данных могут возникнуть трудности с регистрацией сделки в Росреестре.
✓ Процентная ставка и полная стоимость кредита
Не забывайте о страховых продуктах и о том, как они влияют на процентную ставку. Также уточните порядок рефинансирования — перерасчета ипотеки — на случай снижения ключевой ставки Центробанка.
✓ Условия погашения
После оформления станет доступен счет, привязанный к кредиту. Узнайте дату, размер и способы внесения ежемесячных платежей. Уточните, за что банк может начислять пени и штрафы.
✓ Правила досрочного погашения
В статье 810 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность досрочного погашения ипотеки, но банки могут устанавливать дополнительные условия — например, кредитор попросит написать соответствующее заявление и уведомить об этом за 30 дней.
✓ Обязанности по договору
В договоре может быть прописано, что заемщик, например, не имеет права сдавать в аренду недвижимость, пока она находится в залоге у банка. Или что необходимо уведомлять кредитора о смене работы. Все, что написано в договоре, значимо. Если не соблюдать какие-либо пункты, банк-кредитор может трактовать это как неисполнение условий всего договора.
