Прежде чем взвалить на плечи столь тяжкий груз на долгий срок, нужно не только его взвесить, но и разобрать. Что нужно знать о ставке, видах платежей и досрочном погашении ипотечного кредита, в гайде от Mafin Media.
Ипотечная ставка: из чего складывается и как ее уменьшить
Ипотека (от др.-греч. — подпорка, подставка) — вид денежного займа, при котором в залог ставится недвижимость. Обычно заемщик вносит 10–30% от общей стоимости — первоначальный взнос, а остальную сумму ему выдает банк, в среднем на срок 10–30 лет. В течение этого времени клиент ежемесячно производит платежи, состоящие из части тела кредита и процента за пользование кредитом. Этот процент называется ставкой по ипотеке.
Чем ниже процентная ставка, тем «дешевле» кредит.
Ставки по ипотечным кредитам постоянно меняются, но банки исходят из ключевой ставки Центробанка. При оформлении ипотеки заемщик «замораживает» ставку — его график платежей рассчитывается с фиксированным процентом.
На ставку по ипотеке действует множество факторов, например:
- ключевая ставка Центробанка;
- ситуация на рынке недвижимости;
- государственные программы.
Как уменьшить ставку по ипотеке
Государственные ипотечные программы. Скорее всего, банк предложит подходящий вариант, но все же лучше самостоятельно изучить действующие ипотечные программы.
Новостройка. Если покупатель выбирает недвижимость на первичном рынке, застройщик может предложить льготную программу, разработанную в сотрудничестве с каким-либо банком.
Страхование. При покупке строящегося жилья заемщику предлагается оформить страхование жизни и здоровья. Если он соглашается, ставка обычно снижается на 1%.
Другие факторы. У банков есть свои скидки, например: ставку могут снизить на 0,3% при электронной регистрации сделки. Такие условия всегда можно уточнить у ипотечного менеджера.
Ипотечные платежи: дифференцированный и аннуитетный
Есть два вида ипотечных платежей: дифференцированный и аннуитетный. Они определяют, как будет выглядеть график платежей заемщика по ипотечному кредиту.
Дифференцированный платеж: ежемесячно выплачиваются равные части тела кредита, а процент начисляется на остаток задолженности. Поэтому вначале суммы выплат по кредиту выше, чем в конце.
Аннуитетный платеж: ежемесячно выплачиваются равные суммы, а доля тела кредита в платеже растет с каждым месяцем.
Способ платежа предлагает ипотечный банк, однако большинство кредитных учреждений указывают в договорах аннуитетные платежи. Досрочное погашение кредита возможно в обоих случаях.
Как погасить ипотечный кредит досрочно
Цель большинства заемщиков — выплатить кредит как можно скорее, чтобы меньше переплатить банку. Клиенты вкладывают свободные деньги напрямую в тело кредита и могут тем самым сократить ежемесячный платеж или уменьшить срок кредита.
При сокращении ежемесячного платежа остается больше свободных средств для того, чтобы вкладывать их в тело кредита.
При уменьшении срока сокращается переплата за пользование кредитом.
Понять, какой вариант предпочтительнее, поможет ипотечный калькулятор.
Крупные суммы, например налоговый вычет и материнский капитал, тоже можно вкладывать в тело кредита. Кстати, воспользоваться налоговым вычетом может не только заемщик по кредитному договору, но и созаемщик.
Семьи с детьми могут взять ипотеку с субсидированной ставкой, она может быть вполовину ниже обычной, даже меньше ключевой ставки Центробанка. Но, если ребенок родился после взятия кредита или ставка стала меньше повсеместно, всегда есть возможность рефинансирования — перерасчета ипотеки под другую процентную ставку.
Если заемщик регулярно уменьшает именно ежемесячный платеж, ближе к концу срока кредитования он становится меньше. В такой ситуации заемщики часто не спешат гасить его: им кажется привлекательнее «пользоваться деньгами банка», чем вкладывать в тело кредита свои крупные суммы.
Пример
Борис скопил несколько миллионов рублей. Переживая за сбережения, он решил их вложить, но придержать определенную сумму на образование дочери. Борис изучил устройство ипотеки и разобрался со способами ее выплаты.
Борис выбрал квартиру за 10 000 000 руб., жена Нина его поддержала и согласилась быть созаемщиком. Банк одобрил Борису ипотечный кредит со ставкой 8,4% на 20 лет с первоначальным взносом 20%.
Ежемесячный платеж получился 68 920 руб. Зарплата Бориса — 120 000 руб., зарплата Нины — 100 000 руб. Купленную квартиру решили сдавать за 30 000 руб. После первого платежа у пары осталось около 180 000 руб. Они решили, что семейный бюджет позволяет вкладывать в тело кредита дополнительно 50 000 руб. каждый месяц.
Борис открыл ипотечный калькулятор своего банка и вычислил, что если в этом месяце он уменьшит платеж, он станет всего на 500 руб. меньше. Зато, если сократит срок, переплата по кредиту уменьшится на 200 000 руб., а срок — на один месяц.
Через три года Нина родила второго ребенка. У семьи появилась возможность рефинансирования по программе для семей с двумя детьми, которую предлагал один из банков. Материнский капитал семейная пара тоже вложила в тело кредита и уменьшила платеж, чтобы он стал комфортнее. Налоговые вычеты, которые Борис и Нина получали с ипотеки, регулярно вкладывали в тело кредита.
Так семейная пара выплатила ипотеку за 7 лет. Борис и Нина сделали в квартире ремонт и подарили ее дочери к окончанию университета.
