Одни в апартаментах живут, другие — работают: статус этого вида недвижимости неоднозначен. В чем причина масштабных проверок и какие нарушения могут стать серьезной проблемой, рассказывает Mafin Media.
Зачем нужна проверка апартаментов и кто пострадает
Государственная инспекция по контролю за объектами недвижимости планирует проверить в Москве 600 корпусов апартаментов — примерно столько объектов за последние 10 лет было построено или еще достраивается.
Эксперты считают, что проверка апартаментов — это, грубо говоря, их «инвентаризация» перед принятием «Закона об апартаментах», о котором мы рассказывали ранее. Необходимо создать реестр объектов перед регулированием статуса этого сегмента недвижимости.
Инспекторы проверяют здания на соответствие проектной декларации и виду использования земель и выявляют признаки самовольной постройки. Застройщику грозит административная ответственность за нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка.
Если будут найдены многочисленные нарушения строительных норм, здание могут признать самостроем и даже снести, но это крайний случай. В Москве сложно представить ситуацию, в которой строительный объект не прошел экспертизу или построен без разрешения и документов, подтверждающих права на землю.
Какие нарушения могут найти
Проверка — борьба с использованием земли и зданий не по назначению, а не с апартаментами как сегментом недвижимости.
Из 200 проверенных зданий в 25 найдены нарушения правил использования земель и реконструкции строений. Эти нарушения идут в совокупности.
Чтобы возвести здание, застройщику необходимо получить разрешение на строительство. Местный орган самоуправления выдаст его, если все условия будут соблюдены:
- объект вписывается в градостроительный план;
- у застройщика есть документы на землю;
- проектная документация отвечает общим требованиям;
- здание соответствует виду разрешенного использования земельных участков.
Для возведения жилого дома требования более строгие. Застройщик должен располагать соответствующим опытом, а район — развитой инфраструктурой или хотя бы возможностью для благоустройства. Так как апартаменты приравниваются к нежилой недвижимости, их строят там, где нельзя возвести многоквартирный дом.
Из перечня видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков для строительства апартаментов используется три:
- гостиничное обслуживание;
- общественное управление;
- предпринимательство.
Некоторые застройщики реконструируют корпусы апартаментов с офисными помещениями под множество небольших апартаментов, при этом не меняя ВРИ на «гостиничное обслуживание». При обнаружении этого нарушения инспекция выписывает штраф и требует сменить ВРИ или использовать здание согласно документам.
Девелопер заплатит штраф от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка. А собственник апартаментов — от 1 500 до 2 000 руб. как физическое лицо и от 200 000 до 400 000 руб. как юридическое лицо.
Почему апартаменты сложно признать жильем
Попытки урегулировать статус апартаментов предпринимаются с 2016 года. Согласно законопроекту, который был внесен в Госдуму в 2021 году, апартаменты будут называться многофункциональными зданиями. Но почему нельзя просто признать их жилыми?
Владельцы апартаментов больше платят за услуги ЖКХ, у них выше налог на имущество и нет возможности прописаться. Но и цена апартаментов на 20–30% ниже аналогичных по площади и местоположению квартир.
Основная причина, по которой перевести апартаменты в жилой фонд невозможно, — несоответствие требованиям, которые применяются к жилью. Нормы строительства апартаментов намного мягче: более тонкие стены, хуже шумоизоляция, низкие требования к социальной инфраструктуре. Признать апартаменты жилым фондом — значит занизить его качество.
