Перед покупкой земельного участка важно убедиться, что на нем удастся реализовать свои планы. Что такое вид разрешенного использования, на что он влияет и как его выбрать, рассказывает Mafin Media.
Что такое вид разрешенного использования
Все земельные участки и объекты недвижимости должны использоваться в соответствии с их категорией земли и видами разрешенного использования.
Вид разрешенного использования (ВРИ) — это характеристика земельного участка, определяющая деятельность и строительство на территории.
У земельного участка может быть несколько ВРИ, они делятся на:
- основные;
- условно разрешенные;
- вспомогательные.
Основные ВРИ собственник выбирает по классификатору самостоятельно, исходя из категории земли. Чтобы использовать участок эффективнее, он может установить условно разрешенные ВРИ, но их придется согласовывать с местными органами власти. Вспомогательные ВРИ могут применяться только в совокупности с основными и условно разрешенными и должны занимать меньше четверти участка.
На землях населенных пунктов выбор ВРИ ограничен правилами землепользования и застройки, содержащими рекомендации к проектированию зданий и карту градостроительного зонирования.
Внутри каждой территориальной зоны свой градостроительный регламент — порядок использования и застройки земельных участков. Собственник может выбрать только ВРИ, разрешенные в его зоне. Например, в общественно-деловой зоне города нельзя выбрать ВРИ «жилая застройка».
Какие бывают виды разрешенного использования
Можно узнать ВРИ земельного участка на карте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг или заказать справку из ЕГРН с основными характеристиками объекта недвижимости.
В классификаторе видов разрешенного использования, утвержденном приказом Росреестра, есть 13 основных ВРИ:
- Сельскохозяйственное использование: растениеводство, животноводство, научное обеспечение сельского хозяйства и другие.
- Жилая застройка: индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, высотная жилая застройка и другие.
- Общественное использование объектов капитального строительства: здравоохранение, образование и просвещение, парки культуры и отдыха, социальное обслуживание и другие.
- Предпринимательство: рынки, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, магазины и другие.
- Отдых: спорт, спортивные базы, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и другие.
- Производственная деятельность: недропользование, тяжелая, легкая и пищевая промышленность, энергетика, связь и другие.
- Транспорт: железнодорожный, автомобильный, водный и воздушный и другие виды транспорта.
- Обеспечение обороны и безопасности: обеспечение вооруженных сил, обеспечение внутреннего правопорядка, охрана государственной границы Российской Федерации и другие.
- Деятельность по особой охране и изучению природы: охрана природных территорий, курортная, санаторная и историко-культурная деятельность и другие.
- Использование лесов: заготовка древесины, резервные леса, лесные плантации и другие.
- Водные объекты: гидротехнические сооружения, общее пользование водными объектами, специальное пользование водными объектами и другие.
- Земельные участки: улично-дорожная сеть, ритуальная деятельность, благоустройство территории и другие.
- Земельные участки общего назначения: ведение огородничества и садоводства.
Как изменить вид разрешенного использования
Чтобы изменить ВРИ участка, нужно подать заявление на смену ВРИ в МФЦ по форме из приложения № 2 к приказу Росреестра. При смене ВРИ следует помнить, что может измениться кадастровая стоимость земельного участка, а за ней и налоговая ставка.
Однако строить без разрешения на строительство и подходящего ВРИ — точно плохая идея: могут признать постройку самовольной, выписать штраф и заставить собственника снести ее за свой счет. Такая угроза нависла над столичными апартаментами.
В черте населенного пункта собственник может выбрать подходящий ВРИ из правил землепользования и застройки. Если нужно добавить условно разрешенный ВРИ, которого нет в градостроительном регламенте, вопрос о возможности применения такого ВРИ администрация вынесет на публичное слушание. Решение может быть отрицательным, если, например, будущее строение помешает комфорту соседей или ухудшит экологическую ситуацию в районе.
Пример
Иннокентий купил землю в населенном пункте в жилой зоне, зарегистрировал в Росреестре ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) и построил дом.
У Иннокентия хорошо получались поделки из дерева. Их накопилось очень много, настолько, что он решил открыть магазин на первом этаже своего дома.
Собственник земельного участка обратился в местную администрацию с необходимыми документами. Комиссия провела слушание и дала разрешение присвоить участку условно разрешенный ВРИ «предпринимательство».
