Льготная ипотека на новостройки стимулировала строить, продавать и покупать жилье при заградительной ключевой ставке. Почему программа не будет продлеваться, что об этом думают участники рынка и какой прогноз дают на 2023 год, рассказывает Mafin Media.
- Что такое льготная ипотека на новостройки
- Почему льготная ипотека не продлится
- Что будет с рынком недвижимости в 2023 году
Льготная ипотека — это кредит под залог недвижимости со сниженной субсидированной ставкой. Например, семейная ипотека, дальневосточная ипотека, ипотека на новостройки.
Проценты, под которые банки выдают кредиты, зависят от ключевой ставки Банка России: при ключевой ставке 12% рыночная ставка по ипотеке может быть 15% и выше. Такие ставки считаются заградительными, так как чрезмерно увеличивают размер переплаты по кредиту, снижая покупательский интерес.
Льготная ипотека:
- помогает строительной отрасли, поддерживая спрос на жилье;
- делает доступным улучшение жилищных условий для уязвимых слоев населения;
- развивает отдаленные территории.
Ставки по ипотечным программам с господдержкой ниже, потому что их субсидирует государство: доплачивает банкам недополученную прибыль — разницу между ставкой по программе и рыночной.
! То же делают и застройщики, закладывая расходы в стоимость квартир. Центробанк России видит риски в таком подходе для рынка и покупателя, поэтому активно разрабатывает стратегию борьбы с субсидированной ипотекой от застройщиков.
28 февраля Банк России установил ключевую ставку 20%. Это заградительная ставка, при которой все сделки с недвижимостью прекращаются. Чтобы предотвратить коллапс на рынке недвижимости, правительство изменило условия льготной ипотеки на новостройки, запущенной в 2020 году в условиях противопандемийных ограничений.
1 апреля 2022 года ставка установлена на уровне 12%, зато был увеличен максимальный размер суммы кредита с 3 до 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья, Ленобласти и до 6 млн руб. в других регионах.
Затем условия государственной программы менялись в соответствии с показателем ключевой ставки и экономической ситуацией в стране.
В итоге ставка по программе была установлена на уровне 7%, а максимальная сумма кредита осталась прежней. Зато теперь ее можно было комбинировать с другими предложениями на рынке, но только в рамках 30 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 15 млн руб. в остальных регионах.
Банк России 16 сентября установил ключевую ставку на уровне 7,5%. Через некоторое время заместитель министра финансов Алексей Моисеев отметил, что Минфин России не видит необходимости в новых мерах по поддержке первичного рынка жилья.
В сентябре Минстрой выступил за продление программы льготной ипотеки на новостройки после 2022 года. Однако замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин отмечал, что решение будет приниматься по итогам анализа спроса. За прекращение льготной ипотеки выступала и глава Банка России Эльвира Набиуллина, подчеркивая важность адресной поддержки.
! Так, дата окончания программы льготной ипотеки на новостройки осталась прежней — 31 декабря 2022 года.
Эксперты считают, что завершение программы льготной ипотеки на новостройки приведет к падению спроса на новостройки до 45%, сократит объемы строительства и повысит стоимость проектного финансирования.
Оператор льготных ипотечных программ «Дом.РФ» отмечает, что льготные программы — один из ключевых драйверов спроса на жилье. С момента запуска программы льготной ипотеки на новостройки в 2020 году по ноябрь 2022 года выдано 898 400 кредитов почти на 3 трлн руб., из них с начала 2022 года — 212 700 кредитов почти на 901 млрд руб.
! В общей выдаче ипотеки доля кредитов по программе — свыше 60%.
До конца 2022 года продажи могут вырасти: покупатели поспешат перед закрытием программы. Однако после Нового года эксперты ожидают затишье.
«Учитывая фактор замедления спроса сейчас, даже при наличии нескольких выгодных ипотечных программ, отсутствие доступных ставок приведет к еще более заметному сокращению спроса. Сложно ориентироваться по цифрам, когда ситуация крайне неопределенная и в экономике, и в секторе недвижимости, но можно предположить, что при отмене льготной ипотеки спрос на новостройки просядет на 25–45% в разных регионах страны».
Наталия Пырьева
аналитик ФГ «Финам»
Также на первичном рынке недвижимости скажется давление Банка России: с 2023 года выдача ипотеки по околонулевым ставкам будет ограничиваться мерами со стороны регулятора. Тогда как после окончания программы льготной ипотеки на новостройки акции застройщиков — их почти единственный спасательный круг. По мнению аналитика ФГ «Финам», правительство предложит новые инструменты поддержки, так как строительная отрасль сильно влияет на экономику страны.
Есть вероятность, что завершение льготной программы из-за снижения покупательской способности постепенно приведет к сложностям с финансированием проектов девелоперов. По мнению президента ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, в случае отмены льготной ипотеки может произойти сокращение выхода новых проектов.
«Сейчас мы уже видим эту паузу. Если эта мера поддержки не будет принята, то объем выводимых проектов будет существенно снижен. А сокращение предложения в будущем может привести к росту цен».
Антон Глушков
президент ассоциации «НОСТРОЙ»
Еще один возможный риск — подорожание проектного финансирования. По мере роста продаж девелоперы снижают ставки по кредитам. Медленное пополнение эскроу-счетов на этом отразится негативно, а себестоимость новостроек продолжит расти.
Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина считает, что банки будут чаще отказывать девелоперам в кредитах на фоне снижения спроса. А это может привести к заморозке проектов, появлению недостроев и банкротству небольших игроков.
Тем временем сами девелоперы надеются на продление программы. На льготную ипотеку приходится почти половина всех ипотечных сделок. В ГК «Инград» — до 45%.
«Очевидно, что Минфин старается сократить программы поддержки для экономии бюджета, но решение о продлении программы будет за правительством. Надеемся, что все же программу продлят, ожидаем такое решение в конце года».
Вячеслав Приймак
руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград»
А по данным ГК «ФСК», в ипотечных программах доля льготной ипотеки с господдержкой — более 70%.
«Из общего объема сделок в нашей компании подавляющее большинство совершается по сниженным ставкам. Кроме того, на основе льготной ставки у нас существует несколько микс-программ, которые также разработаны с банками и позволяют приобрести жилье наиболее комфортно. Отмена программы снизит покупательную способность граждан».
Ольга Тумайкина
коммерческий директор ГК «ФСК»
