От наценки на квартиру.
Девелоперы субсидируют свои ипотечные программы — доплачивают банкам, чтобы снизить ставку. Как именно они это делают и стоит ли клевать на эту удочку, рассказывает Mafin Media.
Как получается такая ставка
Застройщикам важно быстро распродать все будущие квартиры, чтобы приступить к следующим проектам. Но недвижимость — очень дорогой и сложный продукт, а покупатели имеют разные возможности и цели: одним нужно жилье, другим — инвестиция.
Маркетинговые отделы девелоперских компаний изощряются, создавая рекламные кампании для привлечения покупателей, но не все зависит от них: при заградительных ставках по ипотечным кредитам — от 12% — потенциальные заемщики будут откладывать покупку.
Сами проценты по банковским кредитам зависят от ключевой ставки Банка России. Но застройщики нашли выход: они создают собственные ипотечные программы наподобие государственных льготных ипотек.
Застройщики договариваются с банками и компенсируют им реальные ставки, а все расходы закладывают в стоимость квартир. Так, новостройка дорожает на треть, но покупатели все равно приходят: психологически легче заплатить застройщику за сам продукт, нежели проценты банку за пользование деньгами.
«В среднем снижение ставки на один процентный пункт до 30 лет обходится девелоперу в 5% субсидии банку от стоимости лота. Если девелопер предлагает покупателю снижение ставки на пять процентных пунктов, он платит за это банку 25%, а если на шесть — платит 30%».
Гасан Архулаев
генеральный директор ГК «Монолитхолдинг»
Партнерство выгодно обеим сторонам: от стагнации строительной отрасли страдают и банки, и девелоперы. Люди не покупают квартиры в ипотеку, проекты не окупаются, застройщики обанкрочиваются, и останавливается проектное финансирование — банкам некому выдавать кредиты на строительство.
В погоне за покупателями банки и девелоперы так увлеклись, что ипотечный кредит почти превратился в рассрочку. Дальше — только снижение цен.
«Доступность ипотеки в России достигла максимума — застройщики предлагают кредиты под 0,1% на весь срок. Сделать ипотеку еще более доступной невозможно, разве что ввести отрицательные ставки по кредитам, как по валютным вкладам. Так что сама идея субсидирования ипотечных ставок себя исчерпала, и в дальнейшем стимулировать спрос придется снижением цен на жилье».
Олег Репченко
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Но субсидирование ставки застройщиком — только один из вариантов. На самом деле это может быть более простая уловка. Например, низкая ставка будет распространяться только на первый год или даже перераспределится на последующие года.
Стоит ли ждать скидок на новостройки
Нет.
Обычно на первичном рынке недвижимости продажа объектов долевого строительства начинается с «ямы»: новостройки на этапе котлована стоят меньше всего. И это справедливо:
- высокие риски;
- нельзя осмотреть;
- долго ждать.
Дальше будущие квартиры дорожают, и случается нечто прекрасное: застройщик повышает цены и предлагает скидки.
Пример
Петр присмотрел себе квартиру в строящемся жилом комплексе за 3 000 000 руб. Продажи только начались, и покупатель решил подождать, пока застройщик запустит акционное предложение.
Через полгода Петру удалось дождаться скидок, и он приобрел квартиру за 4 500 000 руб. с учетом скидки или 5 000 000 руб. — без.
Можно ли брать ипотеку от застройщика
Да, если заемщику подходит программа. Нужно оценить свои финансовые возможности, рассчитать комфортный ежемесячный платеж — обычно это 20–30% от ежемесячного дохода — и выбрать подходящую ставку.
На встрече с менеджером в офисе продаж покупатель узнает все доступные варианты:
- купить объект долевого строительства сразу;
- оформить рыночную ипотеку от одного из банков;
- подобрать государственную программу;
- взять субсидированную ипотеку от застройщика.
Пример
В офисе продаж столичный застройщик за евродвушку 45 м2 может предложить покупателю такой прайс:
- при полной оплате — 10 500 000 руб.;
- при льготной ипотеке под 7% — 12 000 000 руб.;
- при IT-ипотеке под 5% — 12 500 000 руб.;
- при ипотеке от застройщика под 2% — 13 500 000 руб.;
- при ипотеке от застройщика под 0,1% — 14 500 000 руб.
С расчетом ипотеки на 30 лет.
Размер ежемесячного платежа по ипотечным программам без учета первоначального взноса:
- 7% — от 79 836 руб.;
- 5% — от 67 102 руб.;
- 2% — от 49 898 руб.;
- 0,1% — от 40 886 руб.
Хорошо, если застройщик действительно продаст недвижимость при полном выкупе без наценки. Но бывает, что покупателю со свободными деньгами девелопер делает скидку 5% вместо 30%.
При разговоре с менеджером покупатель должен быть очень внимательным: запрашивать график платежей, читать условия договора долевого участия и ипотечного договора.
Обычно можно рефинансировать ипотеку и поменять банк. Но условия программы могут препятствовать этому. Так, не получится рефинансировать льготную ипотеку на новостройки.
