Вторичный рынок недвижимости полон тайн и чудес. Так, в квартире могут быть прописаны незнакомые покупателю люди, которых нельзя выписать. Кто имеет право распоряжаться жильем, а кто пользоваться и можно ли не пускать другого собственника в квартиру, рассказывает Mafin Media.
Пользоваться недвижимостью и проживать в ней могут:
- собственники квартиры — они отражены в выписке из ЕГРН;
- прописанные члены семьи собственника;
- наследники, не отказавшиеся от своей очереди;
- получатели ренты — предыдущие собственники квартиры на иждивении у нынешних;
- арендаторы.
Распоряжаться недвижимостью или своей долей и совершать сделки с ними может только собственник при согласии других собственников.
Согласно гражданскому кодексу, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Это значит, что он может по своему решению передать право собственности временно или насовсем, отдать недвижимость в залог и наложить другие обременения. Главное — действия собственника не должны нарушать закон или права других людей.
Регистрацию в жилье нельзя путать с правом собственности: прописанный не может распоряжаться жильем, а собственнику необязательно регистрироваться.
При продаже жилья бывший собственник передает все свои права новому, а члены семьи продавца теряют право пользования и обязаны выписаться из квартиры, или новый собственник выпишет их через суд. Исключение — особый пункт в договоре купли-продажи о сохранении права пользования отдельными лицами.
Проблемы возникают при обнаружении в квартире жильцов с правом пожизненного проживания и сособственниками.
Право пожизненного проживания позволяет зарегистрированному жильцу пребывать в квартире, пока он сам не пожелает выписаться. Оно есть, например, у тех, кто не приватизировал полученную квартиру.
Список собственников есть в справке из ЕГРН. А недавно у владельцев недвижимости появилась возможность бесплатно и легально узнавать имена всех, кто прописан в квартире. Раньше эта информация была доступна только через согласие зарегистрированных лиц.
По закону собственник имеет право требовать впустить его в квартиру, если ранее его не лишили права владения.
Сотрудники полиции и МЧС смогут разрешить проблему только на время своего присутствия. Полиция установит факт препятствия входу в жилище, а МЧС — выломает дверь. Но спецслужбы не вправе вмешиваться во взаимоотношения граждан.
Если сособственник или зарегистрированный жилец угрожает другому собственнику и не дает въехать в квартиру, нужно обратиться в суд с иском о вселении и нечинении препятствий в пользовании.
В суде придется доказать, что сособственник действительно не пускает в квартиру. Установить этот факт помогут сотрудники полиции. За исполнением решения суда можно обратиться в службу судебных приставов, которые помогут вселиться и сменить замки. А не пускать судебных приставов — нельзя.
Только при потере им права владения недвижимостью. Например, в связи с взысканием имущества в счет долгов.
При появлении на пороге неучтенных собственников нужно выяснить, откуда у них право пользования или собственности и какова их доля в недвижимости.
Объявиться могут:
- дети продавца;
- неучтенные наследники;
- бывшие супруги продавца;
- другие потенциальные собственники.
Иногда сделки совершаются незаконно или без глубоких проверок — так теряются из виду и нарушаются права других людей. Чтобы этого избежать, необходимо изучить историю перехода прав собственности и получить согласие всех владельцев.
Такие «гости» могут подать в суд и признать сделку по продаже недвижимости незаконной, а покупатель лишится всех средств или останется с непогашенным ипотечным кредитом. От таких материальных потерь защищает титульное страхование. Банки потребуют его, если увидят риск утраты титула.
Продажа недвижимости и раздел средств соразмерно долям помогут решить большинство проблем с другими собственниками и жильцами.
Собственник доли имеет право на владение имуществом, соразмерным его доле. Если сособственники с большими долями против его проживания, он может потребовать с них компенсацию.
При продаже доли у других собственников есть преимущественное право покупки. Чтобы продать свою часть недвижимости постороннему лицу, сособственник должен заручиться согласием остальных.
Подобные проблемы с микродолями и десятками прописанных людей в одной квартире очень распространены. Постепенно они решаются. Недавно Госдума приняла закон, ограничивающий размер микродоли до 6 м². Также разрабатывается законопроект о запрете регистрации более одного человека на 6 м², если речь не идет о родственниках.
