В декабре и ноябре 2021 года спрос на недвижимость был невероятно высоким. Покупатели стремились взять ипотеку перед повышением ключевой ставки и ростом цен в новом году. Были ли они правы? Разбирается Mafin Media.
Первичный рынок недвижимости в 2022 году
Мнения экспертов по недвижимости можно разделить на две группы: цены резко снизятся или останутся на прежнем уровне, но с поправкой на инфляцию. Мы собрали данные Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), Росстата, Росреестра, Центробанка и других структур, чтобы выводы можно было сделать самостоятельно.
На графике видно, как сильно изменилось число строящихся объектов на территории Российской Федерации. Это произошло после введения эскроу-счетов в 2019 году: три четверти застройщиков не смогли получить разрешение на строительство в следующем году.
В 2021 году объем стройки значительно меньше, чем в 2018 году. А значит, в будущем — через три-четыре года — в эксплуатацию будет сдаваться меньше объектов, чем в 2020 и 2021 годах.
У девелоперов не хватает собственных средств на реализацию проектов. Уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов в своем ежегодном докладе президенту России пишет, что по этой причине в последующие шесть лет объемы строительства могут сократиться в два раза, а если застройщикам не будет оказана поддержка — в четыре раза.
Мы часто слышим, что объемы строительства растут, — и это действительно так, но только если сравнивать один короткий промежуток с другим коротким промежутком.
В целом данные Росстата говорят об обратном. На графике видно, что в 2018 году выводилось 3 400 квартир в день, в 2020 году — 1 500. Такая разница тоже обусловлена введением эскроу-счетов. В 2021 году — 1 700 квартир, относительно прошлого года это рост.
В зависимости от региона ситуация на рынке недвижимости кардинально различается: из одних регионов люди уезжают, а в другие — приезжают. Например, по словам министра транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области Алексея Гержика, в столичный регион ежегодно переезжает 250 000 человек, несмотря на демографический кризис, пандемию и сложную финансовую ситуацию.
При первом взгляде на рынок недвижимости в Москве кажется, что этот стремительный рост цен на жилье должен остановиться. И вообще, ситуация напоминает мыльный пузырь. Но, если присмотреться, предпосылок для падения цен нет. Да, новостроек много, но спрос все еще превышает предложение.
На графике по данным аналитического центра «Индикаторы роста недвижимости» (ИРН) видно, что после резкого роста цен всегда следует снижение. Однако нельзя забывать, что ситуацию на рынке недвижимости предугадать сложно, как и на любом другом.
На стоимость недвижимости в первичном рынке также влияет повышение цен на стройматериалы. В аналитическом отчете Национальных кредитных рейтингов (НКР) отмечается, что материалы для строительства вырастут в цене на 15% и увеличат стоимость квадратного метра на 5%.
Растут и зарплаты строителей. Планируется замена мигрантов российскими гражданами с подтвержденной квалификацией — их потребуется меньше, но заработная плата станет выше.
Стремительный рост цен на недвижимость в 2021 году был обусловлен низкой ключевой ставкой, которая тянет за собой ставку по ипотечному кредиту, и льготной ипотекой, которая была призвана поддержать россиян в период пандемии. Но уже к концу 2021 года Центробанк несколько раз подряд повысил ключевую ставку, и в начале 2022 года она составляла 8,5%.
Одних высокая ставка по ипотечному кредиту демотивирует вкладывать средства в недвижимость, другим дает надежду, что цены на новостройки снизятся: не каждый может позволить себе ипотеку под 10% и выше. Если спрос упадет, цены уменьшатся.
Чтобы восстановить темпы продаж, застройщики сотрудничают с банками, предоставляя клиентам выгодные программы ипотечного кредитования и скидочные предложения. Но стоит учитывать, что выгода от них спорная: незадолго до проведения акции точно было повышение цены.
Вторичный рынок недвижимости в 2022 году
На вторичном рынке даже в Москве предложения очень разные. На цену влияет множество факторов: район, близость к метро, состояние жилфонда и так далее. Нужно учитывать их, прогнозируя стоимость вторичного жилья.
Безусловно, панельные девятиэтажные дома могут упасть в цене, как и пятиэтажные, — конечно, если они не попали под реновацию. Но если рассматривать ликвидную недвижимость, построенную в последние 10–20 лет, ее стоимость останется прежней или вырастет вместе с инфляцией.
Из-за серьезной конкуренции качество новых жилых комплексов значительно улучшилось, а жилье, построенное всего 10–20 лет назад, кажется покупателям морально устаревшим.
Ипотека в 2022 году
В сентябре 2021 года глава Центробанка Эльвира Набиуллина рассказала, что фаза активного распространения ипотечных кредитов в России завершается. Этот вывод она сделала на основе статистических данных по доле семей с ипотекой в разных странах в зависимости от среднего уровня доходов — по этому соотношению Россия уже почти приблизилась к пределу роста ипотеки.
Объем ипотечного кредитования в России должен увеличиваться согласно росту доходов населения.
А в октябре председатель правления Сбербанка Герман Греф на рабочей встрече с президентом России Владимиром Путиным заявил, что по отношению к ВВП ипотека пока что на «очень низком уровне». Выходит, что мнения по этому поводу у Банка России и Сбербанка расходятся и банк настроен продолжать выдавать ипотечные кредиты.
Однако многие заемщики не выдерживают долговой нагрузки, в том числе из-за сложной финансовой ситуации в связи с пандемией. Люди вынуждены продавать недвижимость с обременением, причем быстро, а для этого необходимо установить цену ниже, чем у конкурентов. Таких «горящих» предложений на рынке немало.
Как было сказано, ключевая ставка несколько раз повысилась, потянув за собой ставку по ипотеке. Чтобы сохранить спрос на ипотечные кредиты, банки сотрудничают с застройщиками, а также предлагают льготные условия ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке.
В любом случае перед покупкой квартиры важно осознавать, зачем нужна эта инвестиция: для пассивного дохода, перепродажи или жилья. Отталкиваясь от цели, легче всего выбрать подходящий рынок и правильное время для покупки недвижимости.
