Если цель приобретения земельного участка — строительство, важно убедиться, что это разрешено. Можно ли возвести жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения и почему участок могут изъять, рассказывает Mafin Media.
Категории земель
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) делит территорию России на семь категорий. Они описывают свойства земель и устанавливают правовой режим их использования. На сайте Росреестра можно узнать статус и принадлежность участка земли по адресу или на карте.
В Земельном кодексе Российской Федерации различают земли:
- сельскохозяйственного назначения;
- населенных пунктов;
- промышленности;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- особо охраняемых территорий и объектов;
- государственного запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения находятся за пределами населенных пунктов и выделены для сельскохозяйственного производства.
Согласно ФЗ-264, сельскохозяйственное производство — деятельность по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственного сырья, продукции и продовольствия, а также оказания сопутствующих услуг.
Как можно использовать
Любой участок земли должен эксплуатироваться по целевому назначению. Оно определяется категорией и видом разрешенного использования (ВРИ).
Порядок использования категории земли описан в земельном кодексе и законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. ВРИ выбирает собственник, но руководствуется категорией земли, классификатором Минэкономразвития и правилами землепользования и застройки этого муниципального образования. ВРИ уточняет цель использования участка и объектов недвижимости на нем.
Согласно категории, сельхозземли можно использовать:
- для сельскохозяйственного производства;
- создания мелиоративных защитных лесных насаждений для более эффективного использования земельных и водных ресурсов;
- научно-исследовательских, селекционных и учебных работ;
- аквакультуры (рыбоводства);
- иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.
Государство особенно следит за сельхозземлями: капитальное строительство здесь ограничено. Можно построить один жилой дом не выше трех этажей и общей площадью не более 500 м2, при этом застройка не должна занимать больше 0,25% от всей площади участка. То есть на участке в четыре гектара фермер может построить дом площадью 100 м2. Также можно разместить сооружения для ведения личного подсобного хозяйства, производства, хранения и первичной обработки продукции.
! Перед началом капитального строительства на сельхозучастке нужно создать проектную декларацию будущего дома и согласовать ее с местными властями. Кадастровые инженеры проведут необходимые замеры участка и внесут правки в документ. Если они дадут разрешение на строительство — все в порядке. Построенный дом нужно регистрировать в Росреестре.
До 2008 года жить на этой земле разрешалось только главе крестьянского фермерского хозяйства. Даже существовало понятие «домик фермера», и суды удовлетворяли иски о признании права собственности на такой дом.
Собственники злоупотребляли законом: проживали на территории угодий и не занимались сельским хозяйством. Пренебрежение основополагающим принципом земельного законодательства привело к тому, что домики фермеров тоже были запрещены, и даже законопослушные фермеры не могли жить на территории своего хозяйства.
В каком случае землю могут изъять
Каждый участок нужно рассматривать индивидуально, но если основная цель приобретения — строительство дома и постоянное проживание, то лучше выбрать землю категории «населенный пункт». Если участок будет эксплуатироваться не по назначению или с нарушениями законодательства, его могут изъять.
Возможные причины:
- самовольная постройка;
- загрязнение почвы химикатами;
- захламление 20% площади участка;
- больше половины площади — сорные растения, древесно-кустарниковая растительность, дерн;
- прогрессирующая деградация земель.
В то же время с 2020 года на сельхозземлях можно выращивать лес, но есть некоторые особенности. Например, необходимо уведомить о воспроизведении леса несколько инстанций: орган, управляющий агропромышленным комплексом субъекта, Россельхознадзор и Росреестр.
Почему в России много невостребованных земель
В России существует проблема бесхозных сельскохозяйственных земель. По данным Росреестра, на 2019 год общая площадь земель сельхозназначения в России — 382,5 млн га, а пустует из них — до 40 млн га.
В СССР было принято вспахивать огромное количество земель, вплоть до полярного круга. К тому же в несколько раз возросла эффективность сельского хозяйства относительно того времени. Отсюда и возникают «невостребованные» земли.
Чтобы решить эту проблему, в 2020 году была разработана государственная программа «Комплексное развитие сельских территорий». Ее цель — улучшить условия жизни в сельских районах и повысить привлекательность отрасли и показатели сельскохозяйственного производства.
