Как выделяют доли детей в недвижимости и почему это усложняет продажу

В 2022 году у каждой десятой семьи в России есть ипотека. Многих на этот шаг толкает материнский капитал: больше половины молодых родителей используют сертификат для улучшения жилищных условий. Почему нужно наделять детей долями и как это сделать так, чтобы квартиру потом можно было продать, рассказывает Mafin Media.

Доля — что это и зачем выделять ее детям

Долевая собственность — форма владения недвижимостью, в которой каждый квадратный метр делится между сособственниками.

Раньше долю можно было привязать к жилой комнате — так квартира становилась коммунальной. Но теперь это делать запрещено.

В первую очередь наделять детей долями в недвижимости нужно, чтобы защитить их права. Но есть ситуации, когда это сделать необходимо по закону:

• при покупке жилья с использованием материнского капитала;
• продаже жилья с детскими долями и покупке нового;
• вступлении ребенка в наследство;
• дарении имущества ребенку;
• получении семьей социального жилья от государства (доли делятся поровну на всех членов семьи);
• раньше — при приватизации.

Размер доли, которую родитель обязан выделить ребенку, зависит от вида сделки.

Покупка жилья с использованием материнского капитала

Материнский капитал можно использовать при покупке или строительстве жилья как на собственные, так и на кредитные средства — вложить их в первоначальный взнос или в тело ипотечного кредита. Обязательное условие — выделение долей детям в этом жилье. При покупке недвижимости на собственные деньги это делается сразу.

Нужно помнить, что материнским капиталом можно воспользоваться, когда ребенку исполнится три года. Исключение — ипотека: в первоначальный взнос или тело кредита материнский капитал можно вложить сразу.

Во время выплаты ипотеки можно не наделять детей долями. Владелец сертификата на материнский капитал обязан предоставить в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство о своем намерении сделать это в течение полугода после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. В противном случае суд обяжет родителя выполнить обязательства.

Лучше наделить детей минимальными долями, соразмерными по стоимости сумме материнского капитала. Это поможет избежать проблем в будущем: в приобретаемом жилье площадь в собственности ребенка должна быть не меньше, чем в продаваемом.

Если необходимо продать недвижимость, купленную с использованием материнского капитала, до вступления в право собственности — по договору уступки права требования, средства возвращаются на сертификат.

Продажа жилья с детскими долями и покупка нового

Недвижимость с детскими долями может участвовать в сделках. Нужно лишь соблюсти несколько условий, главное из них — защита прав несовершеннолетних. Органы опеки следят за чистотой сделок, чтобы не ухудшилось качество жизни ребенка и не уменьшилось количество квадратных метров в его собственности.

Органы опеки и попечительства — орган государственной исполнительной власти, защищающий тех, кто не может самостоятельно распоряжаться своими правами: несовершеннолетних и недееспособных граждан.

Если у родителей нет возможности провести альтернативную сделку, например из-за переезда в другой регион, органы опеки могут дать разрешение на сделку при условии, что средства с продажи доли ребенка будут зачислены на банковский счет несовершеннолетнего. При покупке нового жилья родителям нужно будет получить разрешение на снятие денег с этого счета.

Продажу квартиры с детскими долями без разрешения органов опеки могут признать недействительной.

Получение наследства и дарение

Если умерший не оставил завещания, его имущество распределяется между наследниками в порядке очереди — всего существует восемь очередей. Например, первая очередь — родители, дети и супруг наследодателя, вторая — сестры, братья, деды, бабушки.

В рамках очереди доли распределяются поровну. Иногда доля несовершеннолетнего оказывается слишком большой, и у родителей возникают серьезные проблемы с продажей такой недвижимости.

При дарении может возникнуть та же проблема, что и с наследством: квартиру будет сложно продать.

Договоры и соглашения за несовершеннолетнего подписывает законный представитель, он имеет право отказаться от права на наследство или дар.

Как взять ипотеку после продажи квартиры с детскими долями

Покупка квартиры в ипотеку после продажи квартиры с детскими долями сильно усложнит ситуацию. Банку невыгодно брать в залог недвижимость, в которой есть доли детей: он не сможет изъять такое имущество в случае просрочки по кредиту. Эту проблему тоже можно решить. Вот несколько способов:

• выделить детям доли в другой недвижимости, не принадлежащей родителям: считается, что вся их собственность принадлежит и детям;
• предложить банку в залог другую недвижимость;
• получить два разрешения: от органов опеки на залог детских долей и от банка на выделение долей детям в залоговой недвижимости — в таком случае банк сможет изъять недвижимость.

Как продать квартиру с детскими долями

Порядок действий Найти покупателя и подобрать альтернативное жилье. ▼ Подготовить все необходимые для сделки документы и два оценочных альбома: продаваемой и покупаемой недвижимости. ▼ Обратиться в органы опеки, предоставить документы, альбомы и получить разрешение на совершение сделки. ▼ Провести сделку купли-продажи с альтернативой. ▼ Зарегистрировать в Росреестре квартиру и доли.

Как выделить детям доли в квартире

Чтобы зарегистрировать выделение долей в Росреестре, нужно предоставить эти документы:

• паспорта родителей;
• свидетельство о браке или разводе;
• свидетельства о рождении детей;
• соглашение о выделении долей в трех экземплярах (можно заказать у нотариуса);
• основание права собственности;
• чеки об уплате госпошлины (можно оплатить через Госуслуги);
• заявление на регистрацию права на собственность от имени всех участников сделки;
• если с квартиры недавно снято обременение — выписка из ЕГРН.

Росреестр зарегистрирует выделение долей на детей, и родитель исполнит свое обязательство.