В 2022 году правительство ввело антикризисные меры по предотвращению обвала строительного рынка. Как они влияют на покупателей новостроек и что еще планируется изменить, рассказывает Mafin Media.
1 апреля ставка по льготной ипотеке на новостройки выросла с 7 до 12%, при этом максимальный размер кредита увеличился до 12 000 000 руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 000 000 руб. для остальных регионов. Планировалось, что программа продлится до 1 июля.
25 апреля президент России Владимир Путин предложил уменьшить ставку по льготной ипотеке с 12 до 9%, а 1 мая премьер-министр России Михаил Мишустин подписал постановление о снижении процентной ставки по программе «Льготная ипотека» до 9% и продлении программы до конца 2022 года.
Лимиты субсидированной ставки по ипотеке остались прежними. Зато теперь их можно совмещать с другими предложениями по ипотечным программам, например от застройщиков, но только в рамках 30 000 000 руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 15 000 000 руб. в остальных регионах.
Льготная ипотека может распространиться на вторичный рынок. Первичный и вторичный рынок недвижимости взаимосвязаны: многие продают старое жилье, перед тем как купить новое. Если не удается быстро продать квартиру, покупка откладывается, и один рынок замедляет другой.
В случае стабильного сокращения продаж на первичном рынке станет ясно, что мер поддержки недостаточно, и правительство распространит программу льготной ипотеки на вторичный рынок.
IT-специалисты в возрасте 22–40 лет с доходом от 150 000 руб. в месяц в городах-миллионниках и от 100 000 руб. в регионах могут оформить льготную ипотеку со ставкой 5%.
Максимальный размер кредита в регионах-миллионниках — 18 000 000 руб., в остальных — 9 000 000 руб.
26 марта 2022 года вышло постановление правительства, по которому с 29 марта по 31 декабря 2022 года неустойка за срыв сроков договора долевого участия (ДДУ) начисляться и взыскиваться не будет.
Это значит, что, если застройщик задержит сроки, дольщик не сможет отсудить неустойку, даже если дело уже в процессе.
По закону, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства в сроки, указанные в ДДУ. Если задерживается — выплатить пострадавшей стороне неустойку.
В связи с нарушением цепочки поставок, удорожанием стройматериалов и оборудования девелоперы терпят убытки. Если суд будет удовлетворять иски, еще и в полном размере, застройщики обанкротятся, дома не будут достроены, а дольщики станут обманутыми.
Кстати, на банкротство юридических и физических лиц с 1 апреля по 1 ноября 2022 года наложен мораторий.
В случае задержки дома более чем на шесть месяцев, по заявлению участника долевого строительства эскроу-счет можно будет продлить на два года.
Схема покупки недвижимости на первичном рынке выглядит так: покупатель заключает ДДУ с застройщиком, его собственные или кредитные средства зачисляются на эскроу-счет и лежат там, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.
Если сроки срываются более чем на шесть месяцев, деньги со счета возвращаются к покупателю, договор считается неоплаченным, и застройщик может от него отказаться. Эта мера поддержки позволит дольщикам дождаться жилья и не даст возможности девелоперам спекулировать на своей недвижимости.
Планируется, что до конца 2022 года будет запрещено включать новостройки в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Чтобы объект попал в этот реестр, сдача должна задержаться более чем на шесть месяцев.
Если объект застройщика попал в этот реестр, ему запрещено регистрировать новые договоры долевого участия.
В случае введения моратория местные органы власти не смогут обращаться в суды и Росреестр, чтобы добиться приостановки продаж и регистраций ДДУ такими застройщиками.
С одной стороны, мера даст застройщикам больше времени на решение проблем и позволит достроить дома. С другой — может увеличить число проблемных объектов и обманутых дольщиков.
Планируется разработка правил передачи объектов долевого строительства. Сейчас это происходит так: застройщик получает разрешение на ввод здания в эксплуатацию и приглашает дольщиков на осмотр, где они подписывают акт приема-передачи или требование об устранении недостатков.
На первый взгляд схема выглядит четко, но на деле возникает множество вопросов, например:
- имеет ли право застройщик запрещать дольщику приходить на осмотр с экспертом по приемке;
- можно ли использовать тепловизоры и другие приборы;
- что делать дольщику, если его со второго раза не устроил результат.
Эти и другие проблемы планируется устранить.
Сейчас при покупке недвижимости на собственные сбережения можно вернуть 260 000 руб. — 13% от 2 000 000 руб. И еще 390 000 руб. — 13% от 3 000 000 руб. с процентов по ипотеке.
С тех пор как были установлены действующие лимиты, цены на жилье значительно выросли.
В Госдуме разрабатывают законопроект, по которому размер и лимит налоговых вычетов увеличится в два раза:
- при покупке квартиры: до 520 000 руб. — 13% от 4 000 000 руб.;
- с процентов по ипотеке: до 780 000 руб. — 13% от 6 000 000 руб.
