В России принято считать, что инвестиции в недвижимость самые надежные. Отчасти так оно и есть: цены на квартиры показывают рост почти во всех регионах страны. Как купить недвижимость, чтобы потом получить с нее прибыль, рассказывает Mafin Media.
Инвестирование — вложение денег для сохранения капитала и получения прибыли.
Инвестирование в недвижимость позволит:
- сохранить и приумножить накопления;
- получать пассивный доход от сдачи в аренду;
- перепродать по более высокой цене после окончания строительства или ремонта.
Инвестирование в недвижимость — серьезное вложение капитала. Здесь нужно учесть положительную и отрицательную сторону вопроса.
Плюсы покупки недвижимости:
- устойчивый рынок;
- стабильный пассивный доход;
- минимальные риски;
- уверенный рост цен;
- широкий выбор способа получения прибыли.
! Все эти плюсы окажутся реальными, если правильно выбрать объект и заранее продумать целевую аудиторию для продажи или сдачи.
Минусы покупки недвижимости:
- большие финансовые вложения;
- медленная окупаемость;
- налог на доход с продажи недвижимости при владении ею менее 3–5 лет в зависимости от ситуации;
- ежемесячные расходы по оплате ЖКУ;
- необходимость следить за собственностью и вкладываться в ремонт.
Есть несколько способов вложить деньги в недвижимость и получить с этого доход.
Новостройка
Инвестирование в жилую недвижимость — наименее рисковое мероприятие. До появления эскроу-счетов этого нельзя было сказать про новостройки, однако после введения проектного финансирования у застройщиков появилось намного больше ответственности: теперь они строят на деньги банка, а не дольщиков.
Покупка для себя. Приобретение квартиры в новостройке для себя — тоже инвестиция. На этапе котлована квартира стоит в два раза дешевле, а иногда и больше. Даже если квартира берется в ипотеку, это все равно выгодное вложение, особенно при досрочном погашении кредита.
Перепродажа новостройки. Можно купить квартиру на стадии строительства и затем продать до вступления в собственность по договору уступки права требования. Цена может вырасти в два раза с момента покупки на этапе котлована до продажи готового жилья. Часть средств уйдет на налог с продажи жилья и, если квартира приобреталась на кредитные деньги, погашение ипотеки, зато внушительная разница останется на руках.
Сдача новостройки в аренду. Можно оставить квартиру себе и сдавать: так недвижимость сама за себя будет погашать ежемесячные платежи за ипотеку и приносить собственнику пассивный доход.
Вторичка
Перепродажа вторички. Есть люди, которые занимаются флиппингом.
Флиппинг (от англ. flipping — «перепродажа») — перепродажа старого жилья со свежим ремонтом.
Чтобы вкладываться в недвижимость на вторичном рынке, нужно быть уверенным в репутации района, транспортной доступности и социальной инфраструктуре. Так, покупка и ремонт квартиры на набережной Невы может хорошо окупиться: желающих переехать в историческое место найдется немало.
Сдача вторички в аренду. Здесь тоже серьезную роль играет ремонт, местоположение и инфраструктура. Нужно точно знать, кому будет сдаваться квартира, и сделать ремонт под целевого арендатора.
Машиноместа
Часто вместе с квартирой в новостройке покупается и машиноместо. Если собственнику парковка не нужна, ее можно сдавать. Так, в Москве действует программа «Двор без машин», и за две полосы на подземной парковке удастся получить хорошую прибыль.
Кладовки
Кладовые помещения стоят относительно недорого, особенно на ранних этапах строительства. Когда дом будет сдан, их тоже можно сдать или перепродать.
Коммерческие помещения
С коммерческой недвижимостью у инвестора рисков больше, чем с жилой. Даже на этапе строительства они стоят дороже, зато и прибыли от них будет больше. Такое помещение лучше сдавать в аренду, главное — верно составить образ будущего арендатора и не ошибиться с местом.
Земельные участки
Земельный участок легче оформить в собственность, и не нужно платить коммуналку, только налог на имущество. Однако стоит учесть трудозатраты на показ участка. Самые ликвидные — участки под строительство частных домов, но можно вкладываться и в сельскохозяйственные земли.
Загородные дома
В России очень популярен такой вид инвестирования, чаще всего этим занимаются жители крупных городов. Но нужно иметь в виду, что придется выделять время на показ недвижимости и следить за ней. Если это дом для посуточной аренды, важно учесть мнение соседей: вряд ли они будут терпеть шум каждую ночь.
Доход от квартиры можно получить, только если она окажется ликвидной.
Ликвидность (от латинского liquidus — «жидкий, перетекающий») — свойство актива быть быстро проданным по рыночной цене.
Ликвидность недвижимости оценивается по трем основным параметрам:
- местоположению;
- транспортной доступности;
- развитой инфраструктуре.
Местоположение. Здесь важна репутация района, его прошлое и перспективы. Так, если это бывшая промзона недалеко от центра города, попавшая в программу реновации, — в будущем это, скорее всего, востребованное место.
Транспортная доступность. Жители мегаполисов тратят 2–4 часа на дорогу от дома до офиса и обратно. Если рядом есть хотя бы метро, это уже облегчит ситуацию: стоять в пробке в маршрутке не самое приятное занятие.
Развитая инфраструктура. Для разных категорий покупателей и арендаторов могут быть важны как поликлиники, детские сады и школы, так и развлекательные заведения: кафе, торговые центры.
На самом деле, чтобы удачно сдать квартиру или дорого ее продать, необходимо принять во внимание и другие характеристики, например:
- год постройки дома;
- планировку квартиры;
- соответствие метража и количества комнат;
- ремонт;
- этаж.
При подборе объекта необходимо ориентироваться на образ покупателя или арендатора, которому нужно будет продать или сдать квартиру. Вот вопросы, на которые можно опереться.
- Это спальный район с детскими садами, школами и поликлиниками? Тогда лучше ориентироваться на семьи с детьми. Ими ценятся изолированные комнаты, пусть и небольшого метража.
- Это оживленный район с апартаментами, бизнес-центрами и развлекательными заведениями? Офисные работники точно оценят такую недвижимость. Им важно, чтобы апартаменты были просторными, поблизости был их офис, а вечером можно было отдохнуть в кафе.
- Это дом в области с пока еще не развитой инфраструктурой? Сейчас многие работают удаленно, даже детей учат онлайн. На такую квартиру может прийти и студент, и семья, и офисный работник, которых вдохновляет соседство с лесопарковой зоной.
Даже если инвестор все продумал и идеально расписал портрет будущего квартиранта или покупателя, некоторые риски все равно могут настигнуть спустя годы.
Местоположение. Район так и не застроился и превратился в гетто. Или застроился до такой степени, что лесопарковой зоны уже и не видно, а поликлиники и детского сада все еще нет.
Форс-мажоры. Например, в районе ухудшилась экологическая ситуация. Кто знал, что роза ветров приводит весь смог именно сюда? А еще квартирантов нужно выбирать очень внимательно: на ремонт после некоторых требуются внушительные суммы.
Мошенничество. Будь то новостройка или вторичка, важно учесть все риски. Вторичка должна быть проверена агентом по недвижимости или юристом, а у новостройки должен быть застройщик, следящий за своей репутацией.
