У жилья на обоих рынках есть свои плюсы и минусы. На что нужно обратить внимание при покупке новостройки и вторички, что лучше взять в ипотеку и как решить, какое жилье больше подходит, рассказывает Mafin Media.
Вторичный рынок, или вторичка, — недвижимость, на которую ранее оформлялось право собственности.
Плюсы вторички
Можно посмотреть. Купить квартиру онлайн, конечно, реально, но через камеру сложно оценить состояние сантехники, электрики и ремонта в целом.
Готова к заселению. Сразу после закрытия сделки можно переезжать, так что для покупателей с альтернативой вторичка — лучший, если не единственный вариант.
Есть ремонт. На вторичном рынке можно найти варианты с хорошим ремонтом. Обычно люди вкладываются в жилье и при продаже не надеются окупить затраты: сложно найти покупателя, который оценит вкус и старания продавца.
Можно торговаться. Обычно получается скинуть 1–3%. Главное — не показывать эмоций при осмотре. Важно, чтобы собственник или его агент по недвижимости не понял, что покупатель — тот самый ценитель, например, коричневой лаковой мебели.
Инфраструктура. Чаще всего покупатели вторички хотят квартиру в определенном районе, где рядом близкие и родные. А еще им важна давно развитая транспортная и социальная инфраструктура.
Минусы вторички
Риски. Из этого пункта вытекают все последующие. В России недвижимость — не просто продукт, а целая история. Если отнестись к этому несерьезно, можно лишиться квартиры, права собственности и денег.
Доп. услуги. Риелтор и юрист помогут найти подводные камни и устранить их. Или хотя бы показать. Но если банк увидит серьезные риски, он может потребовать оформления титульного страхования недвижимости.
Глубокая проверка. Чтобы не лишиться всего, нужно изучить историю квартиры: от справки из ЕГРН до выписок из домовых книг. Это позволит избежать проблем в будущем или хотя бы облегчить их.
Сложная сделка. Часто сделки на вторичном рынке альтернативные — продавец сразу покупает новое жилье. Иногда создаются целые цепочки из четырех квартир и даже длиннее. Чтобы проследить за всеми участниками и банками, понадобится сопровождение сделки профессионалами.
«Уставшие» инженерные системы. У старых домов могут быть проблемы с проводкой и вентиляцией, ржавые трубы, протекшая крыша, мокнущие стены… Новому собственнику предстоит все это чинить самостоятельно или договариваться с другими жильцами и обращаться к управляющей компании.
Вторичный рынок недвижимости ➕ ➖ Можно посмотреть
Готова к заселению
Есть ремонт
Можно торговаться
Инфраструктура
Риски
Доп. услуги
Глубокая проверка
Сложная сделка
«Уставшие» инженерные системы
Первичный рынок, или новостройки, — недвижимость, на которую ранее не оформлялось право собственности.
Плюсы новостройки
Цена ниже рыночной. На первичном рынке недвижимости продажа объектов начинается с «ямы»: новостройки на этапе котлована стоят меньше всего.
Отделка. Есть вариант купить квартиру с отделкой и даже мебелью. Застройщик приобретает отделочные материалы оптом: это дешевле самостоятельного ремонта.
Планировки. В новостройках планировки интереснее и функциональнее: есть кладовки, места под шкафы, просторные кухни-гостиные.
Новое жилье. Приятно осознавать, что жилье ранее никому не принадлежало. Новыми могут быть не только сами дома, но и детские сады, школы, поликлиники и другая социальная и транспортная инфраструктура.
Льготная ипотека. В новостройках большой выбор ипотечных программ. От государственных до субсидированных девелопером. На вторички обычно только рыночная ипотека.
Минусы новостройки
Нельзя посмотреть. Жилье еще не готово. Все, что доступно покупателю, — рендеры, проектная декларация и онлайн-трансляции со стройки.
Нужно ждать. Квартиры на первичном рынке не подойдут покупателям с альтернативой. Здание могут сдать в эксплуатацию через пару лет, но эти годы нужно где-то жить.
Срыв сроков. Новостройки не всегда сдаются вовремя, и приходится взыскивать неустойку через суд, при этом продолжая платить за съемную квартиру, если она есть.
Нет ремонта. На самом деле этот факт может быть плюсом. Чаще всего новостройки сдаются без проводки и перегородок, покупатель может сделать все под себя. Но ремонт и отделка «съедают» время и деньги.
Сложная приемка. При подписании акта приема-передачи дольщик должен внимательно осмотреть квартиру и отдать на доработку застройщику то, что посчитает нужным. Зато от девелопера есть гарантия около трех лет на отделку, окна и двери.
Первичный рынок недвижимости ➕ ➖ Цена ниже рыночной
Отделка
Планировки
Новое жилье
Льготная ипотека
Нельзя посмотреть
Нужно ждать
Срыв сроков
Нет ремонта
Сложная приемка
Чтобы сделать правильный выбор, покупатель должен ответить на несколько вопросов и расставить приоритеты.
1. Как приобретается жилье: на кредитные или собственные средства?
- При ипотеке удобнее взять новостройку: ставки ниже.
- На свободные деньги можно купить недвижимость на любом рынке, главное — проследить, чтобы застройщик убрал наценку за субсидирование ипотечных ставок.
2. В каких целях: для проживания или инвестирования?
- Для проживания нужна удобная недвижимость с развитой социальной и транспортной инфраструктурой.
- Для инвестирования — подходящая под запросы арендаторов.
3. Есть ли другое жилье?
- Если есть, можно подождать сдачи дома.
- При альтернативе нужна вторичка, чтобы сразу переехать и не тратить средства на съем жилья.
4. Важна ли инфраструктура?
- Если у покупателя есть дети и офисная работа, подойдет вторичка в обжитом районе.
- Если острой необходимости в инфраструктуре нет, можно подождать, со временем и новый район обзаведется всем необходимым. В крайнем случае можно обратиться с жалобой к муниципальным властям.
5. Есть ли ресурсы на ремонт?
- Если есть время и деньги, можно взять новостройку без отделки и сделать все под себя.
- Если нет — вторичку, готовую под заселение.
